【最新版】不動産売却における仲介手数料とは？計算方法と安すぎる場合のリスクを解説

不動産売却では、仲介手数料としてまとまった出費が発生します。
したがって、計画的に不動産売却を進めるなら、仲介手数料はいくらかかるのかを確認するのがおすすめです。
今回は、不動産売却における仲介手数料とはどのようなものなのか、具体的な計算方法と、安すぎる仲介手数料のリスクを解説します。

不動産売却時に支払う仲介手数料とは

不動産を売却する場合、仲介手数料が発生するのが一般的です。
まずは、仲介手数料がどのような費用なのか、具体的な内容を見てみましょう。

仲介手数料の仕組み

仲介手数料とは、不動産会社のサポートで取引をおこなう場合に発生する費用です。
個人が所有しているマイホームなどを売却する場合、個人的に買主を探すことは困難になります。
多くの売主は、知人や親戚などの独自のネットワークに頼ることなく、地元で信頼と実績がある不動産会社にサポートを依頼します。
このサポートは媒介契約とよばれ、媒介契約の対価として発生するのが仲介手数料です。
不動産売却では、登記費用や税金といったさまざまな出費がありますが、仲介手数料は契約が成立してはじめて発生する成功報酬です。
なお、仲介手数料には法律で上限金額が定められているので、法外に高額な請求をされることはありません。

仲介手数料はいつ支払う？

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立しなければ発生しない、成功報酬として支払うのが特徴です。
そのため、どの段階で仲介手数料を支払うのか、資金繰りについて不安を抱く方がいるかもしれません。
仲介手数料は、不動産売買契約を結ぶ段階と物件引き渡しの段階で、半分ずつ支払うのが一般的です。
買主との間で、手付金・残金を受け取るタイミングと同じであるため、仲介手数料の準備を進めておきましょう。
ただし、媒介契約を結ぶ不動産会社によっては、不動産売買契約を結ぶ段階で請求はおこなわず、物件引き渡し段階で一括払いを求められるところがあります。
半分ずつの支払い・一括の支払いのどちらになるかについては、媒介契約を結ぶ前に不動産会社に確認するのがおすすめです。

不動産売却における仲介手数料の計算方法

仲介手数料とはどのようなものかを把握したら、仲介手数料としていくら支払うか相場を確認してみましょう。

仲介手数料の相場金額

仲介手数料として不動産会社が請求する金額は、ほとんどの場合、法的な上限額となります。
法律では、上限額だけが定められていて下限が定められているわけではないので、上限額より低い金額を請求する不動産会社が存在します。
しかし、仲介手数料には実務にかかった費用が含まれていることから、上限金額で請求する不動産会社がほとんどです。
不動産売却前に仲介手数料の相場金額を把握するには、法的な上限金額を計算しておくと良いでしょう。

仲介手数料の上限金額

仲介手数料の上限金額は、宅地建物取引業法で定められています。
ただし、宅地建物取引業法で定められているのは具体的な金額ではなく、売買価格に応じた割合で計算する仲介手数料の上限額です。
実際に仲介手数料を計算する場合、不動産の売買価格を3段階に分けたうえで、それぞれの金額に所定の割合をかけ合わせます。
売買価格が200万円以下の1段階目については、取引物件価格×5％に消費税をプラスした金額が、仲介手数料上限です。
売買価格200万円超かつ400万円以下の2段階目部分は、取引物件価格×4％に消費税をプラスして仲介手数料の上限を求めます。
売買価格が400万円を超える3段階目になると、取引物件価格×3％に消費税をプラスした金額が仲介手数料上限です。

低価格の取り引きに対する特例

売却する不動産の価格が800万円に満たない場合、通常の上限より高額な仲介手数料を支払う特例が適用されます。
不動産売却の特例と聞くと、売主の負担が減るものと思われるかもしれませんが、この特例は売主の負担が増える点に注意が必要です。
売買価格が800万円未満の場合、仲介手数料の上限金額は、33万円となります。
通常の計算式で仲介手数料の上限金額を計算するよりも高額になりますが、この特例が設けられた背景には、空き家問題の対策を進めたい国の考えがあるのです。
不動産会社の積極的なサポートを目的として、2024年7月から、800万円未満の不動産に対する仲介手数料上限引き上げがおこなわれました。
安値での取引となる不動産の多くは、資産価値の低い空き家などです。
空き家は売れにくく、放置されると危険な状態となることから、より活発な流通が求められています。

仲介手数料に消費税がかかる理由

個人が不動産を売却する場合、不動産の価格に消費税が課せられることはありません。
しかし、不動産会社に支払う仲介手数料については、消費税の対象になります。
仲介手数料に消費税がかかるのは、代金を受け取るのが事業者であるためです。
消費税とは、事業者によるサービスや資産の提供にかかる税金であることから、個人が売主となる不動産価格に消費税は課せられません。

不動産売却時に仲介手数料の安さで選ぶリスク

仲介手数料として支払う金額は、法的な上限金額となるのが一般的ですが、仲介手数料の安さをアピールしている不動産会社が存在します。
こうした安すぎる仲介手数料には、どのようなリスクがあるかチェックしておきましょう。

リスク①十分なサポートを得られない

仲介手数料とは、単なる謝礼金ではなく、実務にかかる金額を含んだ費用です。
そのため、安すぎる仲介手数料を提示された場合、実務的に十分なサポートを受けられない可能性がある点に注意が必要です。
仲介手数料のなかには、内見やアピール方法など、有利な売却に向けたアドバイスをおこなう人件費や交通費などが含まれます。
また、より効率的に買主を探すためにチラシを作成したり、インターネットの不動産情報サイトへ広告を掲載したりします。
こうした広告費は、仲介手数料のなかでも重要な項目です。
さらに、買主候補が内見を希望した場合には、不動産会社の担当者が時間とコストをかけて案内をおこないます。
そのほか、不動産売買契約のための事務作業や、不動産売買契約前の交渉サポートなどにも、一定のコストがかかります。
安すぎる仲介手数料を提示された場合、こうした一連のサポートが十分におこなわれないリスクがあるため注意しましょう。

リスク②追加費用を請求される

安すぎる仲介手数料を提示する不動産会社のなかには、事前の説明なく追加費用を請求するところがあります。
仲介手数料が安いという判断基準だけで媒介契約を結んでしまうと、後から追加費用がかかり、資金繰りに困ってしまうかもしれません。
仲介手数料には法的な上限金額が定められていますが、この上限金額を超えて追加費用を請求される場合は注意が必要です。
正当な追加費用として認められるのは、通常サービスの範疇を超えた広告の掲載や、通常サービスではおこなわない遠方での営業活動などです。
こうしたサポートにかかる費用については、仲介手数料の上限額を超えて追加請求されます。
一方で、安すぎる仲介手数料を提示する不動産会社では、通常の仲介手数料に含まれるはずの広告費や着手金を請求されるリスクがあります。
媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶならば、仲介手数料の安さだけに着目するのではなく、サポート内容について信頼できるかどうかを確認することが大切です。

まとめ

不動産売却にかかる仲介手数料とは、売却サポートを受けるために不動産会社と媒介契約を結び、不動産売買契約が成立した段階で発生する成功報酬のことです。
仲介手数料の実際の金額を求める場合には、取引金額を3段階に分けてそれぞれ異なる割合をかけて計算します。
安すぎる仲介手数料には、サポート不足や信頼性の欠如など、さまざまなリスクがあるため注意しましょう。