ローン残債があっても売却できる？不動産売却の流れも解説

不動産を売却したいと考えたとき、ローンの残債がネックになるのではと不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
とくに抵当権の有無や、残債がある状態での売却方法を理解することは、スムーズな手続きのために欠かせません。
正しい知識を身につけて対処すれば、ローンが残っていても物件を売却することは十分に可能です。
本記事では、抵当権の基礎知識やローン残債がある場合の売却時の注意点について解説いたします。

ローン残債のある不動産売却と抵当権

ローン残債のある不動産を売却するには、「抵当権」を正しく理解することが不可欠です。
ここでは、抹消方法と、前提となるローン完済の方法、そして抹消後の売却への影響を解説いたします。

抹消する方法

抹消には弁済証書など必要書類一式をそろえ、発行から3か月以内の代表者事項証明書を添付して法務局へ申請書を提出します。
登録免許税は1物件1,000円で、20件以上なら一律2万円です。
本人申請も可能ですが、書類不備があると再提出になるため慎重に記入しましょう。
書類は金融機関から郵送されるのが一般的ですが、紛失時は再発行依頼が必要です。
オンライン申請システムも利用できますが、慣れない場合は司法書士に依頼すると安心でしょう。
司法書士へ依頼する場合の報酬相場は1万〜2万円程度で、必要書類の取得代行を含めて数日で完了することが多いです。
手続きは登記上から抵当権が消えるまで通常1週間程度かかるため、決済日から逆算して余裕を持って申請しましょう。
なお、マンションと土地がセットになっている場合は不動産番号が複数となり、申請書に全ての番号を記載する必要があります。
抵当権抹消後は登記簿の最新事項を取得し、買主に提示できるように準備しておきましょう。

完済する方法

完済手段は、自己資金での一括返済か、売却代金を返済に充てる同時決済の2つです。
同時決済は売主・買主・金融機関・司法書士が同日に手続きをおこない、金融機関によっては不可の場合もあるため事前確認が必須です。
複数行で借り入れがある際は、全ローンを完済しなければ抹消できません。
同時決済は、資金の流れが1日で完結するため、仮住まいを用意せずに済むメリットがあります。
一括返済の場合は、繰上返済手数料や日割り利息が発生するため、返済予定表で精算額を確認しておくと安心です。

ローンを完済していれば自由に売却できる

ローンを完済し抹消登記が済めば担保権は消え、買主は安心して購入できます。
抹消登記に法定期限はありませんが、証明書類の有効期限に注意し、完済後は速やかに手続きを済ませましょう。
買主のローン審査にも好影響を与えるため、決済スケジュールを円滑に組めます。
抹消済みの物件は広告掲載時の表示義務が簡素化され、買付申込から契約締結までを短縮できることもあります。

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ローン残債のある不動産を売却する方法

ローン残債があっても、売却価格とのバランスに応じた適切な手法を選べば、不動産売却は可能です。
ここでは、代表的な3つのパターンである「アンダーローン」「リースバック」「オーバーローン」について、その仕組みと流れを解説いたします。

アンダーローン

アンダーローンとは、不動産の売却価格が、住宅ローンの残高を上回る状態のことです。
流れは、査定→媒介契約→売買契約→引き渡しで、引き渡し時に売却代金で残債を完済し抵当権を抹消します。
売却完了までローン返済は続くため、期間が延びると二重コストが発生する点に注意しましょう。
完済後は、契約に伴う清算金や修繕積立金の調整もおこなわれるため、資金計画を綿密に立てる必要があります。
引き渡し前に瑕疵担保責任の範囲や設備表の内容を確認し、後日のトラブルを防ぎましょう。
固定資産税の納税通知書を、買主へ引き継ぐ手続きも並行しておこなわれます。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却したあとも、買主と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられる仕組みのことです。
資金を早期に得つつ、住み続けられる点がメリットです。
一方で価格は相場の約7～8割に下がり、家賃も割高で再売却リスクも残るため長期利用時は契約内容を確認しましょう。
売主は将来の買戻し特約を付けることもでき、家計再建後に所有権を取り戻す道が残ります。
家賃物件は固定期間後に改定されることがあり、長期居住を希望するなら更新条件も交渉する必要があります。
契約後に必要となる原状回復義務の範囲や入居期間満了時の退去条件も、トラブル防止のため書面で明確にしておきましょう。

オーバーローン

オーバーローンとは、住宅ローンの残高が、不動産の売却価格を上回ってしまう状態のことです。
たとえば、売却額3,000万円、残債3,500万円なら500万円不足です。
差額を自己資金補填するか、住み替えローンで借換え、または合意型の任意売却で競売を回避する方法があります。
住み替えローンは金利が高めになる傾向があり、審査には安定収入と十分な自己資金が求められます。
任意売却を選ぶ際は専門業者に仲介を依頼し、金融機関との調整を早めに始めるのが望ましいです。
任意売却では、滞納分の管理費や固定資産税も決済時に精算されるため、手取りが想定より減る可能性があります。
任意売却後の残債は無担保債務に切り替わるため、毎月の返済額が軽減されることもありますが、信用情報は一定期間記録されます。
金融機関によっては、任意売却後の残債に対し長期分割支払計画を提案してくれるケースもあり、生活再建の負担を軽減できるでしょう。
選択肢ごとのメリットを把握し、専門家へ早期相談することが成功への近道です。

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不動産売却とローン残債の注意点

ローンが残っている不動産を売却する際は、いくつか事前に押さえておくべき注意点があります。
ここでは、「物件の築年数」「借り入れ状況の整理」「返済が困難な場合の任意売却」という3つの観点から解説いたします。

築年数

一戸建てもマンションも築20年前後から価格が下落し、木造戸建は評価がゼロに近づき、マンションは買い手が減少し、売却期間が長期化しがちです。
リフォームや耐震補強で価値を維持する、または解体して更地で売るといった選択肢を比較検討しましょう。
売却前に耐震診断やインスペクションを実施し、結果を提示すると信頼性が高まり成約率が上がります。
新耐震基準以前の建物は、補強費用が高額になりやすく、それを見越した価格設定が必要です。
また、長期空き家の場合は雨漏りやシロアリ被害の有無も事前にチェックし、必要に応じて簡易補修をおこなうと印象が向上します。
査定額に開きがある場合は、再調査を依頼し根拠を比較検討すると価格交渉が円滑になるでしょう。

借り入れ

売却額で残債を完済できれば問題ありませんが、不足する場合は自己資金、つなぎ融資、あるいは新規ローンで補う必要があります。
仲介手数料や登記費用など、諸経費も差し引いた実質手取りを試算し、資金計画を立ててください。
金融機関によっては残債精算を前提としたブリッジローンを用意しているため、複数社を比較すると有利な条件を見つけやすいでしょう。
売却時の経費は譲渡所得税の特例適用で軽減できる場合もあるため、税理士に確認して節税策を検討しましょう。
つなぎ融資は短期型のため金利が高く、期日までに返済できないと延滞利息や違約金が発生する点にも注意が必要です。

任意売却

返済が困難になった際は、金融機関と合意して任意売却をおこなうことで、競売より高値で売れる可能性があります。
売却後も残債が残るため、分割返済などの交渉が欠かせません。
交渉が長期化すると競売開始決定が下る恐れがあるため、スケジュール管理を徹底してください。

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まとめ

住宅ローンの残債がある場合でも、適切な対策を講じることで不動産の売却は十分に可能です。
抵当権の抹消やリースバックなどの選択肢を把握すれば、自身に合った柔軟な売却方法を見つけやすくなります。
築年数や借り入れ条件などの注意点を確認しながら、計画的に進めることが円滑な売却成功のポイントでしょう。