不動産売却には媒介契約が必要！契約の概要とメリット・注意点を解説

不動産売却をおこなう際は、買主を探して売買契約を結ぶ前に、まずは媒介契約が必要です。
しかし、媒介契約とは何のことか、売主にどのようなメリットがあるのか、売買契約に比べて想像しにくいところでしょう。
そこで今回は、不動産売却に必要な媒介契約とは何のことかにくわえ、売主にとってのメリットと注意点も解説します。

不動産売却に必要な媒介契約とは

不動産売却において結ぶ媒介契約の概要は、以下のとおりです。

契約の概要

媒介契約とは、不動産会社に売買の仲介を依頼する際に結ぶものです。
不動産売却をおこなうには、まず買主を見つける必要があります。
しかし、一般の方が個人で買主を探すのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが基本です。
仲介を依頼すると、販売活動を不動産会社がサポートするため、良い買主が見つかりやすくなります。
ただし、具体的なサポート内容や成約時の報酬額などは、事前に決めておく必要があります。
仲介の条件を双方ですり合わせるのが、売買契約を結ぶ目的のひとつです。
想像と異なる対応になって困らないよう、契約内容は事前によく確認しましょう。
くわえて、媒介契約には以下の3種類があり、希望に合っているものを選ぶことが大事です。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、一度に複数の会社へ仲介を依頼できる種類です。
また、売主が自分で買主を見つけたら、仲介会社をとおさずに売買契約を結べます。
販売活動は一見有利なようですが、レインズへの登録義務はありません。
レインズとは、多くの物件の情報が載っている、不動産会社専用のネットワークです。
買主探しに有利なネットワークですが、一般媒介契約では使用されるとは限りません。
このほか、売主への報告義務もないため、販売活動の状況を定期的に把握できない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、仲介の依頼先が一度に1社までに限定される種類です。
しかし、売主が自分で見つけた買主とは、独自に売買契約を結んで構いません。
さらに、レインズへの登録義務があるため、仲介を依頼すると、不動産会社専用のネットワークに物件の情報が掲載されます。
くわえて、売主への報告義務があり、販売活動の状況を定期的に把握できます。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約に近い種類です。
違いは、売主が自分で買主を見つけても、売買契約は仲介の依頼先をとおして結ぶ必要があることです。
また、売主への報告義務が短い間隔で設定されており、よりこまめに状況を把握できます。

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不動産売却における媒介契約のメリット

不動産売却に向けて媒介契約を結んだ際のメリットは、種類によって異なります。
売主にとってのそれぞれのメリットは、以下のとおりです。

一般媒介契約

一般媒介契約のメリットは、一度に複数の会社へ仲介を依頼できることです。
ほかの種類と違って、販売の窓口が1社だけに限定されないため、買主探しの間口が広がります。
複数の窓口で売り出し、多くの買主の興味を引けると、魅力の高い物件ならすぐに売れる可能性があります。
また、レインズへの登録義務がないことは、不動産売却を内密に進めたい際にはメリットです。
ほかの媒介契約にはレインズへの登録義務があり、いくら売主が内密の手続きを希望しても、専用ネットワークに物件の情報を載せざるを得ません。
しかし、一般媒介契約なら、仲介を依頼した不動産会社の窓口だけで販売活動がおこなえるため、必要以上の情報拡散を避けられます。

専任媒介契約

専任媒介契約のメリットは、積極的な販売活動を期待できることです。
仲介の依頼先が1社に限定されるため、不動産会社からすると、物件が他社で売れる心配がありません。
結果、一般媒介契約より販売活動に費用や手間をかけやすくなり、良い買主が見つかる可能性が高くなります。
また、複数社と契約しているケースと比較して、仲介の依頼先と連絡を取り合う負担が軽めです。
複数社と契約していると、販売活動の方針や内覧希望への対応などを会社ごとに連絡する必要があり、手間が増えます。
1社とのやりとりで簡単に連絡が終了するのは、一般媒介契約にはないメリットです。
また、販売活動の状況を定期的に報告されるため、売主としては安心です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約のメリットは、早期売却を期待しやすいことです。
3種類の媒介契約のなかでも制限が強く、売主は自分で買主を見つけても、売買契約を独自に結べません。
不動産売却の仲介を契約先に一任する代わりに、対応の優先度が高まりやすい傾向にあります。
少しでも早く不動産売却をおこないたいなら、専属専任媒介契約を選ぶのがひとつの方法です。
また、売主への報告は1週間に1回以上と、もっとも短い間隔で設定されています。
最低でも1週間に1回は販売活動の状況を把握できるのは、ほかの種類にはないメリットです。

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不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却において、3種類の媒介契約にはそれぞれに注意点があります。
メリットとあわせて確認したい注意点は、以下のとおりです。

一般媒介契約の注意点

一般媒介契約の注意点は、内見の日程が重ならないよう、しっかりスケジュールを管理することです。
複数の不動産会社がそれぞれで販売活動をおこなっていると、内見の日程が偶然重なることがあります。
そのため、内見の予定を各社へこまめに連絡するなど、売主のほうでしっかりスケジュールを管理しないと混乱が予想されます。
また、物件が他社で売れる可能性があると、販売活動や広告が限定的になりかねません。
物件が自社で売れないと仲介手数料が発生せず、販売活動や広告にかけた費用を回収できないからです。
くわえて、あまりに多くの会社と契約していると、1社あたりの責任感が弱まるおそれがあります。
精力的に動いている会社が一部しかないと、複数社に依頼を出している意味がなくなってしまいます。
販売の窓口は多ければ良いとは限らないため、むやみに依頼先を増やすのはあまりおすすめできません。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点

専任媒介契約・専属専任媒介契約の注意点は、依頼先の力量にあります。
どちらの種類も特定の会社に販売活動を任せる形になるため、依頼先の力量で不動産売却の成否が決まってしまいます。
いくら依頼先が販売活動を熱心におこなっても、力量が不足していると希望価格で売れなかったり、販売活動が長期化したりしかねません。

おすすめの種類と不動産売却のコツ

どの媒介契約にも一長一短があるものの、不動産売却でおすすめなのは、専任媒介契約か専属専任媒介契約です。
理由は、仲介の依頼先を1社に限定する関係で、積極的な販売活動がおこなわれやすい点にあります。
プロの仲介で良い買主を見つけやすいため、基本的には専任媒介契約か専属専任媒介契約を選んだほうが安心です。
ただし、先述のとおり、依頼先の力量が不足していると、悔いの残る結果となりかねません。
不動産売却を着実に進めるため、依頼先はしっかり選ぶことが大事です。
過去の実績や会社の信頼性などは、事前によく確認しましょう。
また、担当者との相性にも注意しておいたほうが安心です。

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まとめ

不動産売却における媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶもので、種類が3つあり、特徴がそれぞれで異なります。
売主にとってのメリットは、一般媒介契約なら買主探しの間口を広げられたり、必要以上の情報拡散を防ぎやすかったりすることなどです。
3種類の媒介契約のそれぞれに注意点があるものの、基本的におすすめなのは、積極的な販売活動を期待できる専任媒介契約か専属専任媒介契約です。
はじめて不動産を売却する方にとっては不安なことが出てくるかもしれませんが、弊社にご相談いただければしっかり売却をサポートいたしますのでご安心くさい。