空き家を売る・貸すときの判断基準は？売る方法とポイントも解説！

空き家を所有しているとき、物件を売る・貸すの2つが主な活用法に考えられますが、どちらが良いかでは悩むところでしょう。
活用法を決めるときの判断基準を一度確認すると、向いている方法がわかりやすくなって安心です。
そこで今回は、空き家を売る・貸すときの判断基準にくわえ、売る方法とポイントも解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

空き家を売る・貸すときの判断基準

空き家を売る・貸すの2つでどちらが良いかは、それぞれのメリット・デメリットが判断基準となります。
それぞれの方法で空き家を活用したときのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

空き家を売るケース

空き家を売るメリットは、一度にまとまった現金が手に入りやすいことです。
不動産は一般的に相場が高く、空き家でも買い手が付けば、大きな金額になる可能性があります。
手に入ったお金は売り手の収入となり、さまざまな用途に活用できます。
たとえば、住宅ローンの返済や自宅の買い替え資金に充てることも可能です。
このほか、空き家を売ることで、所有者としての管理責任がなくなります。
空き家を貸す場合は、建物の管理を継続する必要があります。
経年劣化によって建物が傷んだ場合には、工事の手配や費用の負担が求められるでしょう。
このような管理の責任から解放される点も、空き家を売るメリットといえます。
一方のデメリットは、物件の所有権を失い、以後は自分で使えなくなることです。
将来的に住居が必要となっても、すでに手放した物件には戻れません。
現在は空き家であっても、自分や親族が今後使用する可能性がある場合は、売却について慎重な判断が求められます。

空き家を貸すケース

空き家を貸すメリットは、物件の所有権を失わずに済むことです。
空き家の活用を始めたあとでも、入居者が退去すれば、物件を自分で使用できます。
将来的に建物や土地が不要になった場合は、その時点で売却を検討することも可能です。
状況に応じて柔軟に物件を活用できる点は、所有者にとってのメリットです。
このほか、入居者が見つかれば、毎月の家賃収入を得られます。
不要な空き家が資産に代わり、安定した収入源となる点も主なメリットです。
デメリットとしては、先述のとおり管理の負担があります。
設備の故障や建物の破損は所有者の責任となり、入居者が入れ替わる際にはハウスクリーニングなどの対応も必要です。
さらに、所有者が空き家を貸すと決めても、必ずしも入居者が見つかるとは限りません。
入居者が見つからない間は家賃収入が得られず、空き家の管理負担だけが発生する可能性があります。

どちらの方法が良いのか

空き家を売るか貸すかを選ぶ場合は、売るほうが比較的おすすめです。
空き家を貸す場合には、空室リスクがあるためです。
賃貸需要の少ない地域では、立地の条件によって入居者の確保が難しいことがあります。
また、建物の価値は築年数を重ねるごとに下がっていきます。
時間の経過により価格面で不利になることを考えると、今後使用する予定がない空き家であれば、早めに売却するほうが望ましいと言えるでしょう。

空き家を売る方法

空き家を売ると一口にいっても、方法はいくつか挙げられます。
それぞれで向いている状況が異なるため、方法ごとに特徴をよく確認しておきましょう。

現状のまま売り出す

空き家は、中古住宅もしくは古家付き土地として、現状のまま売り出すことができます。
どちらの方法で売り出すかは、建物の築年数が一つの判断基準となります。
中古住宅として売り出しやすいのは、築20年以内の空き家です。
建物の価値は築年数に応じて下がっていきますが、築20年以内であれば、一定の価値が見込まれます。
そのため、建物と土地の価値をあわせて売却価格を設定でき、高額な現金収入につながる可能性があります。
一方、築20年を超える空き家を現状のまま売り出す場合は、古家付き土地としての売却を検討するのが一般的です。
古家付き土地とは、土地を主な売却対象とし、敷地内の建物は付属物として扱う方法です。
建物の価値を含めないため、売却価格は一般的な中古住宅より安くなる傾向があります。
一見すると損に見えるものの、築20年を超えた建物には一般的に価値が期待できません。
無理に建物を売却対象とするよりも、土地の価格で売り出すほうが買い手に好まれ、スムーズに売れる可能性があります。

建物に手をくわえてから売り出す

空き家を売る際には、売り手側で建物に手を加えることが一つの方法です。
想定される手段としては、建物の解体やリフォームなどがあります。
解体が有効なのは、建物が全体的に傷んでいたり、一部が破損していたりする場合です。
建物として使用が難しい状況であれば、買い手から好まれる可能性は低くなります。
また、倒壊のリスクなどを考慮し、行政から指導を受ける可能性も懸念されます。
そのような場合は、空き家を事前に解体して更地として売り出すことで、スムーズな売却につながることがあるでしょう。
一方で、まだ十分に使用可能な空き家であれば、リフォームも一つの選択肢です。
リフォームによって建物の状態が改善されれば、買い手が見つかりやすくなります。
ただし、リフォームを行う際には、個性を出しすぎないよう注意が必要です。
個性的な造りやデザインにすると、買い手に敬遠され、かえって売却が難しくなるリスクがあります。

空き家を売るときのポイント

空き家を売るときは、トラブル防止のために注意したいポイントがいくつかあります。
売り手にとっての主なポイントは、以下のとおりです。

土地の境界

空き家を売るうえで、土地の境界は売り手が確認すべき重要なポイントです。
物件によっては、土地の境界が不明確であったり、登記簿の記録と一致していなかったりする場合があります。
このままでは隣人とのトラブルが発生するおそれがあり、空き家を売却しても買い手から敬遠される可能性があります。
そのため、空き家のある土地で境界が不明確な場合は、売り手が事前に解決しておくことが求められるでしょう。
費用は発生しますが、土地家屋調査士に測量を依頼することで、境界の問題に対応できます。

想定する売却期間

空き家を売るときは、事前に売却計画を立てる必要があります。
この際、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性を想定しておくことが重要です。
1か月程度で売れることを前提にすると、スケジュールに余裕がなくなるおそれがあります。
近年は空き家が増加しており、築年数や立地条件によっては、売却が長期化するリスクがあります。
売却期限が近づくと、早期売却のために値下げを余儀なくされる場合があるでしょう。
時間的な制約による値下げを避けるため、スケジュールには十分な余裕を持たせておく必要があります。

建物の状態

空き家を売るときのポイントのひとつに、建物の状態確認があります。
不動産の売り手には契約不適合責任があり、売買契約時に告知していなかった問題が後に判明すると、買い手から損害賠償などを請求される可能性があります。
重要なのは、その問題が売買契約時に告知されていたかどうかです。
適切に告知していた場合には、売り手の責任とはなりません。
そのため、売却する空き家の状態を十分に確認し、問題があれば事前に告知するか、修繕しておくことが必要です。

まとめ

空き家を売る・貸すの2つでどちらが良いかは簡単にいえませんが、そもそも入居者が見つかるとは限らない点などから、売るほうが比較的おすすめです。
売り方には、中古住宅もしくは古家付き土地として現状のまま売り出す、売り手のほうで事前に建物の解体やリフォームをおこなうなどがあります。
売却時のポイントは、土地の境界や建物の状態を確認したり、スケジュールにしっかり余裕を持たせたりすることです。