不動産売却で確定申告は必要？必要書類と手続きについても解説

不動産を売却した後、確定申告が必要かどうか迷ったことはありませんか。
実は、売却益が出た場合は確定申告が必要となるケースが多いです。
この記事では、不動産売却に伴う確定申告の基礎知識や必要書類、手続きの流れまで詳しく解説いたします。
不動産の売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

確定申告とは

不動産売却において最初に確認すべきなのは、確定申告が必要かどうかという点です。
まずは、不動産売却の譲渡所得や申告の基本について、解説していきます。

譲渡所得計算の基本

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税の課税対象になります。
この譲渡所得は、売却価格そのものではなく、決められた計算式で算出することが必要です。
計算式は、「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という仕組みになっています。
譲渡価額とは、買主から受け取る売却代金や未経過の固定資産税などを含めた、収入の総額です。
また、取得費は不動産の購入代金や仲介手数料、建物の設備改良費など、手に入れるためにかかった費用を指します。
ただし、建物部分の取得費は、年数の経過で価値が減った分（減価償却費）を差し引いて計算するので注意しましょう。

申告要否の判断基準

譲渡所得を計算した後、原則として譲渡所得がプラス、つまり利益が出た場合には、確定申告と納税の義務が生じます。
一方で、計算結果がマイナスになり、売却によって損失が出た場合は、基本的に確定申告は不要です。
ただし、損失が出た場合でも、特例を利用するためには確定申告が必要になるケースがあるので、気をつけなければなりません。
特別控除を適用した結果、譲渡所得が0やマイナスになった場合も、申告手続きは必要です。
また、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%です。
これに対し、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」とされ、税率は39.63%と高くなるので覚えておきましょう。

申告手続きの流れ

申告手続きとして、まず不動産の売買契約を結び、引き渡しが完了した段階で、関連書類の整理を始めます。
売買契約書はもちろん、取得費や譲渡費用に関する領収書などを1つにまとめておきましょう。
次に、集めた書類を基に「譲渡所得の内訳書」を作り、正確な譲渡所得額を計算します。
この段階で、適用できる特別控除や所有期間に応じた税率を、改めて確認しておくことも大切です。
そして、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、確定申告書を税務署へ提出します。
提出方法は、税務署の窓口へ持っていくほか、郵送やインターネットを利用したeTaxも選択可能です。
納税額がある場合は、原則として申告期限と同じ3月15日までに、金融機関などで納付を済ませておきましょう。

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確定申告の必要書類

前章では確定申告が必要となる理由や流れについて述べましたが、実際に申告するためには、書類の準備が欠かせません。
ここでは、確定申告に必要な書類や、準備方法について解説いたします。

提出必須の主要書類

確定申告では、税務署で手に入れる書類と、自分で用意する書類の2種類が必要となります。
まず、税務署で入手する基本セットは、確定申告書B様式や分離課税用の第三表などです。
これにくわえ、不動産売却専用の「譲渡所得の内訳書」という、計算明細書も作成しなければなりません。
この内訳書は、売買契約1件につき1枚作成し、取得費や譲渡費用を証明する領収書を基に記入します。
ご自身で準備する書類でもっとも重要なのは、売却時と購入時の両方の、売買契約書のコピーです。
また、不動産の所在地や面積を証明するための登記事項証明書も、法務局で取得する必要があります。
その他にも、購入時の仲介手数料やリフォーム費用の領収書など、取得費を裏付ける資料も大切です。

身分証類の添付方法

確定申告書を提出する際には、申告内容を証明する書類のほかに、本人確認のための身分証類も必要です。
本人確認書類として、マイナンバーカードをお持ちの方は、その表と裏両面のコピーを準備しましょう。
もし、マイナンバーカードがない場合は、マイナンバー通知カードと運転免許証など、2種類の書類を組み合わせます。
これらのコピーは、番号などがはっきりと読み取れるように、A4用紙1枚にまとめて印刷するのが原則です。
会社員など給与所得がある方は、源泉徴収票の添付も忘れないようにしましょう。
損益通算を行う場合は、給与所得を確認できる源泉徴収票の添付が必要です。

書類準備の流れ

少し面倒に思える書類準備も、段取り良く進めることで、漏れなく効率的に終えることができます。
まず、売買契約を結んだ直後に、取得費や譲渡費用に関わる領収書を1つのファイルにまとめておきましょう。
物件の引き渡しが完了したら、速やかに法務局で登記事項証明書を取得します。
また、年末調整の時期に受け取る源泉徴収票や、マイナンバーカードのコピーを準備しておきましょう。
そして、年が明けた1月中旬頃を目安に、譲渡所得の内訳書の作成に取りかかります。
この時点で8割程度まで記入を進めておくと、足りない書類を早めに把握できるでしょう。
最後は、申告期間が始まる前に、eTaxか紙での提出かを決めて必要な準備を整えます。

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確定申告の期間

ここまで確定申告の基本や必要書類について解説しましたが、申告のタイミングや提出先も、おさえておきましょう。
最後に、確定申告の申告期間、提出場所、納税時期について解説していきます。

申告期間と例外

確定申告の提出期間は、不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までとなっています。
もし、最終日の3月15日が土日や祝日にあたる場合は、次の平日が提出期限です。
そのため、カレンダーによっては、申告期間が少し変動することがあるので注意しましょう。
ただし、納めすぎた税金の還付を受ける「還付申告」は、翌年の1月以降ならいつでも提出可能です。

提出方法の選択肢

確定申告書の提出方法は、税務署の窓口、郵送、そしてeTaxの3種類から選ぶことができます。
税務署の窓口に直接持っていく方法は、職員にその場で書類をチェックしてもらえる、安心感があります。
ただし、申告時期は大変混み合い、長い待ち時間が発生する場合がある点には注意が必要です。
次に、郵送で提出する場合、締切日の消印が押されていれば、期限内申告として扱われます。
申告書の控えに受付印が欲しい方は、切手を貼った返信用封筒を、忘れずに同封しましょう。

納税・還付のタイミング

納税が必要な場合、その納付期限も原則として、申告期限と同じ3月15日となります。
納付方法は、金融機関の窓口のほか、クレジットカードやコンビニ払いなど多彩な選択肢があります。
なかでも、指定した口座から自動で引き落とされる振替納税を選ぶと、実際の納付日が4月下旬頃になるので便利です。
また、期限内に納税額の半分以上を納めると、残りを5月31日まで延納できる制度もあります。
一方、還付金がある場合は、申告書を提出してから振り込まれるまで、少し時間がかかります。
一般的に、eTaxで申告した場合は約3週間、紙で提出した場合は1か月から1か月半程度が目安です。

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まとめ

不動産を売却して利益が出た場合は、原則として確定申告が必要で、所有期間の長短や特例の利用によって、税額や手続きの有無が変わります。
申告には、税務署で入手する書類のほか売買契約書や領収書、マイナンバーカードなどの身分証も必要になるため計画的な準備が大切です。
申告と納税は、売却翌年の2月16日から3月15日までにおこない、提出方法は税務署への持参や郵送、eTaxから都合に合わせて選べるでしょう。