住宅ローンが返済不可になったときの対処法は？競売までの流れも解説！

マイホームの購入では、住宅ローンを契約する方がほとんどです。
しかし、入院やリストラなどで収入が下がり、住宅ローンが返せなくなるケースもあるでしょう。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になったときの対処法や競売までの流れ・任意売却のメリットをそれぞれ解説します。

住宅ローンが返済不可になったときの対処法

住宅ローンを滞納すると、最終的に自宅が競売にかけられ、強制退去を要求されてしまうでしょう。
そのような事態を防ぐには、あらかじめ対処法を考えておく必要があります。
住宅ローンが返済不可になったときに、おこなっておきたいおすすめの対処法は、以下の3つです。
それぞれどのような方法か、ポイントを確認しておきましょう。

対処法①契約している銀行に相談する

住宅ローンが返済不可のときは、銀行に契約条件の変更を相談するのが有効です。
一時的に返済期限を延長したり、毎月の返済額を減らしたり対策する必要があります。
返済スケジュールを緩和すれば、契約者の負担も軽減されるはずです。
条件変更は滞納に該当しないため、銀行にきちんと理由を説明すれば、了承されるでしょう。
ただし、条件変更には、病気での療養や介護による一時的な収入減など、正当な理由が必要です。

対処法②返済プランと家計を見直す

住宅ローンを支払う見とおしが立たないときは、返済プランを再検討しましょう。
金利の低い住宅ローンに借り換えれば、月々の返済額を安く抑えられます。
また、同時に家計の見直しもおこなうのがポイントです。
無駄な出費がないか、生活費を見直してみましょう。

対処法③団体信用生命保険の保障範囲を確認する

住宅ローンを契約するときには、多くのケースで団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険とは、債務者本人が死亡したときに残債が支払われる保険です。
しかし、条件によっては、疾病時にも保険金が下りる可能性があります。
なかには、入院一時金の給付もあるので、事前に保障内容を確認しておきましょう。
住宅ローンが返済不可のときにも保険を適用させれば、問題をスムーズに解決できるはずです。
返済不可の状態になってから慌てるのでは遅いため、住宅ローンを契約する前に把握しておく必要があります。

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住宅ローンが返済不可となってから競売までの流れ

現状を把握するには、まず自分がいる位置を知っておかなければなりません。
現在の状況が分かれば、その後の対処法も考えやすくなるでしょう。
以下では、住宅ローンの滞納から競売までの流れを解説します。

滞納から約3か月で督促状・催告書が届く

住宅ローンが返済不可となっても、すぐに何かが起こるわけではありません。
滞納から約3か月経つと、金融機関から住宅ローン債務者へ督促状・催告書が届きます。
はじめはハガキが送られてきますが、滞納が進むにつれ、封書や内容証明郵便などで督促状が届くようになるでしょう。
返済不可になってから4〜5か月ほどで、法的手続きの告知がおこなわれるため、速やかに対処しなければなりません。
督促状・催告書を無視していると、次の段階へと進んでしまいます。
競売へと近付いてしまうため、銀行に相談するなど早めに対応しましょう。

滞納から約6か月で期限の利益を喪失する

期限の利益とは、住宅ローンを分割で返済できる権利です。
住宅ローンが返済不可となってから約6か月経つと、残債の一括請求がおこなわれます。
債務者本人は支払いができないため、金融機関が保証会社に一括請求するのが基本です。
その後、保証会社が住宅ローン債務者へ、不動産競売の申し立てを済ませます。
ここまで来ると、保証会社に分割払いやローンの組み直しを交渉しても、応じてもらえる可能性はありません。
保証会社に一括返済できなければ、申し立てから数週間で「競売開始決定通知」が自宅に届きます。

滞納後7～8か月後に競売手続きが開始される

競売の手続きが始まるのは、返済不可となってから7～8か月後です。
現況調査や売却基準価額の決定をした後、入札期間を通知します。
入札期間の2〜3週間前になると、裁判所の競売情報サイトに物件情報が掲載されるでしょう。

期間内に入札が行われ、開札日に裁判所が最高値を付けた入札者を落札者として決定します。

競売の開札日を迎えた時点で落札者が決定しますが、開札日に所有権が移転して、強制退去させられるわけではありません。
自宅の所有権が移転されるのは、売却許可決定から約1か月です。
落札者が代金を支払うと所有権が移転され、自宅は第三者のものになります。
これ以降に居座っていると、不法占拠の扱いになってしまうので注意しましょう。

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住宅ローンが返済不可になったときに検討したい任意売却とは

住宅ローン滞納後の対処法に、任意売却があります。
任意売却とは、残債が返済不可のときに、銀行の許可を得て不動産を売却する方法です。
基本的に、住宅ローンを一括返済しないと、債権者は売却の許可を出しません。
しかし、競売にかけられると、不動産を安く買われてしまい、債務を回収できないケースがほとんどです。
債権者の回収金額を少しでも増やすため、任意売却の制度が設けられています。
住宅ローンが返済不可の方は、事前に任意売却のメリットと成功させるポイントを確認しておきましょう。

任意売却をおこなうメリット

任意売却をおこなう最大のメリットは、競売より多くの利益を残せる可能性があることです。
市場相場に近い価格で売却できるため、住宅ローン返済の負担が軽減します。
自宅が競売にかけられても返済は続くので、可能な限り多くの資金を残しておく必要があるでしょう。
また、売却時期を調整しやすいのもメリットです。
任意売却は所有者の意思で手続きを進められ、仕事や家庭の都合に合わせられます。
プライバシーが守られやすい売却方法となっているため、近隣に知られたくない方におすすめです。
さらに、リースバックとの組み合わせもおこなえます。
任意売却後に賃貸借契約を結べば、そのまま物件に住み続けられるでしょう。
自宅を失いたくない方は、競売にかけられないよう、任意売却を検討する必要があります。

任意売却を成功させるポイント

任意売却を成功させるポイントは、不動産会社にできる限り高く売りたいと伝えることです。
とくに、任意売却を専門としている不動産会社に相談すれば、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのもポイントです。
これらの方法は、1社のみとしか契約できないため、売却活動のスケジュールが立てやすくなります。
売却活動の窓口が一本化され、進捗状況の確認や連絡がスムーズになるでしょう。
そのほか、債権者と良好な関係を築いておく必要があります。
任意売却を成功させるためには、債権者との信頼関係が不可欠です。
現状を正直に伝え、誠実な対応を心掛ければ、任意売却の合意も得やすくなります。
住宅ローンが返済不可になりそうなときは、早めに銀行へ相談するなど対策しておきましょう。
相談するタイミングが早いほど、債権者からの信用が残ります。
不安なことや疑問点は、弁護士や司法書士など、そのほかの専門家に尋ねるのも良いでしょう。

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まとめ

住宅ローンが返済不可になったら、まず銀行に相談し、返済プランや家計の見直しをおこなう必要があります。
自宅が競売にかけられるまでには、滞納後7～8か月ほどかかるので、早めに対処しておかなければなりません。
競売前に任意売却をおこなえば、より多くの利益を残せる可能性があるでしょう。