【最新版】住みながら不動産を売却する方法とは？メリットや注意点について解説

不動産を取得した際には、空室の状態で内覧して購入した方が多いのではないでしょうか。
不動産を売却する際には、生活している状態で内覧に応じて、売却を進めることが可能です。
そこで今回は、住みながら不動産の売却をおこなう方法やメリットとデメリット、事前に知っておきたい注意点について解説します。

住みながら不動産を売却する方法とは

不動産を売却する際には、家財道具などを撤去して空室の状態で売り出す方法と生活している状態のままで売り出す方法の2種類があります。
新築物件であれば、当然のことながら空室の状態の物件を売買します。
しかし、中古物件の場合、売主が物件に住みながら販売するケースも実は少なくありません。
そこで、住みながら売り出すとはどういうことなのか、その方法について解説します。
売主が住みながら物件を売り出すケースとして考えられるのは、以下の3つです。

●売り先行
●リースバック
●リバースモーゲージ

それぞれの方法について、順番に解説します。

売り先行

中古物件を売却する方法として、「売り先行」と「買い先行」があります。
これは、住み替えの際に売却と購入のどちらを先に進めるかがポイントになります。
売り先行とは、売却を先に進める方法です。
住みながら自宅を売るのは、この売り先行になります。
一方、買い先行とは、購入を先に進める方法です。
買い先行であれば、家財道具などを撤去し、空室の状態で売り出せます。
しかし、売り先行の場合は、家財道具を搬入する新居が決まっていません。
したがって、生活している状態で買主を探し、内覧の希望があれば家財道具などがある状態の家を見てもらうことになります。

リースバック

リースバックとは、不動産会社に自宅を売却し、買い取った不動産会社を貸主とした賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。
この方法では、住みながら資金を手にすることができ、生活環境も変わりません。
また、先述した売り先行のように内覧に応じる必要もありません。
まとまった資金を得たいけれど引っ越すのは抵抗があるといった方に向いている売却方法です。
ただし、リースバックの場合は生活環境を変えずに自宅に住み続けているのに家賃が発生することを理解しておく必要があります。
また、賃貸借契約は、契約期間の満了とともに契約が終了する「定期借家契約」であることがほとんどであるため、ずっと住み続けられるわけではありません。
貸主との交渉により再契約することは可能ですが、契約期間満了後に退去が必要になる可能性があるので注意が必要です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、不動産を担保にして金融機関から融資を受けるローン商品です。
契約者は毎月利息のみを支払い、借入金は契約者が亡くなった際に相続人などが自宅を売却して返済する仕組みになっています。
住みながら資金を得ることができるため、ほかの売却方法と似ていますが、意味合いが異なります。
不動産が現金化されるのは、契約者が亡くなったあとであることを理解しておきましょう。

住みながら不動産を売却するメリットとデメリット

実際に自宅に住みながら売却する場合、どのようなメリットがあるのか、またデメリットはなにかを知ったうえで検討することが大切です。
そこで次に、住みながらの不動産売却で得られるメリットと、生じるデメリットについて解説します。

メリット

メリットとしては、以下の3つが挙げられます。
住み替え費用を得られる
売り先行の場合、売却代金を得てから不動産を購入できます。
売却代金を新居の購入資金に充てられるため、負担が少なくなります。
ダブルローンを避けられる
住んでいる自宅に住宅ローンが残っている方は、買い先行を選択する場合には注意が必要です。
なぜなら、残っている住宅ローンと新居購入のための住宅ローンを二重で支払うことになり、負担が大きくなるからです。
売り先行であれば、売却代金で住宅ローンを完済したうえで、新居の住宅ローンを新たに組むことができます。
したがって、ダブルローンを避けられる点も大きなメリットです。
管理をおこなえる
空室の状態で不動産を売却する場合、売却期間中は物件の管理が必要です。
売却期間が長引くと、管理費や維持費もかさむでしょう。
住みながら売却活動をおこなえば、掃除や換気といった管理は日常的におこなえます。

デメリット

以下のようなデメリットが生じることも頭に入れておく必要があります。
内覧に応じなければならない
住みながら売却活動をおこなうことの大きなデメリットは、生活している状態の室内を他人に見せなければならないことです。
生活感が出すぎてしまうと、物件に対する印象が悪くなる恐れがあります。
生活を見られることに抵抗を感じる方や、常にきれいにしておかなければならないことが面倒だと感じる方も多いでしょう。
また、家族の理解も必要なので、しっかり話し合ったうえで検討することが大切です。
予定を空けておく必要がある
内覧希望は、週末に入ることが多いです。
売却のチャンスを逃さないためにも、内覧者が希望する日程に合わせなければなりません。
そのため、売却活動中には、週末の予定を空けておく必要があります。
仮住まいが必要になる場合がある
住みながらの売却に成功すれば、1か月～2か月後には物件を引渡さなければなりません。
しかし、このときに新居が決まっていないケースもあります。
その場合、新居が決まるまでは賃貸物件などに仮住まいをしなければなりません。
そして、仮住まいが賃貸物件であれば、家賃が発生します。
また、自宅から仮住まい先へ、そこから新居へと引っ越しも2回おこなう必要があります。
このように、賃貸物件の家賃や引っ越し費用など、出費がかさむこともあり得るのです。

住みながら不動産を売却するうえでの注意点

先述したメリットとデメリットをふまえると、内覧時の印象を良くしたり、スムーズに住み替えるコツについて知っていたりすると、住みながらでも売却が成功しやすくなります。
そこで最後に、住みながらの不動産売却を成功させるために、事前に知っておきたい注意点について解説します。

注意点1：掃除を怠らない

生活している状態であることは、購入検討者も理解したうえで検討しています。
しかし、生活用品が散乱していたり、汚れが目立ったりすると、購入意欲が失せてしまいます。
また、内覧希望が突然入っても、できる限り対応するのが得策です。
そこで、売却することを決めた時点から室内の掃除を徹底的におこない、きれいな状態を維持するようにしましょう。
汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニングできれいにするのもおすすめです。

注意点2：新居探しを並行しておこなう

売り先行のデメリットとして、仮住まいが必要になることを前章で解説しましたが、そのような事態を防ぐために、売却活動と新居探しを並行しておこなうことが大切です。
売却したあとスムーズに新居に引っ越すことができれば、賃貸物件の家賃はかからず、引っ越し費用も1回で済みます。
しかし、住み替えのスケジュール調整は簡単ではありません。
したがって、売却と新居購入は、同じ不動産会社でおこなうのがおすすめです。

まとめ

不動産は、住みながら売却活動をおこなうことが可能ですが、室内を見られることや予定を空けておかなければならないことに抵抗を感じる方も多いでしょう。
しかし、売り先行であれば、住み替え費用を確保でき、ダブルローンも避けられます。
住みながら売却する方法はメリットが多いため、掃除を徹底して内覧時の印象を良くし、新居探しを並行しておこないながら、スムーズな住み替えを目指しましょう。