収益物件を売却するメリットは？注意点やデメリットについても解説

現在所有している収益物件について、将来を見据えた適切な売却のタイミングや、本当に手放すべきかどうかの判断でお悩みではありませんか。
日々の管理業務や空室への不安を抱えたまま運用を続けることは負担が大きく、放置すれば将来的な資産価値の下落といった大きなリスクを招く恐れがあります。
本記事では、収益物件の基本的な仕組みから、売却によって得られる具体的なメリット、そして事前に把握しておくべきデメリットについて解説します。
大切な資産の売却を慎重に検討し、ご自身のライフプランに最適な選択をしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

収益物件とは？

収益物件の売却を検討するにあたり、基本をおさえる必要がありますが、これには主に区分マンションや一戸建てなどがあります。
まずは、収益物件の定義や仕組みについて解説していきます。

定義と一般物件との違い

収益物件とは、自分が住むためではなく、第三者に貸して家賃を得たり、将来の売却で利益を得たりする目的で所有する不動産です。
家賃のように継続して得る収入は家賃収入、売却時に取得費や売却費用などを差し引いて残る利益は売却益と呼ばれます。
一方、マイホームでは暮らしやすさが重視されますが、収益物件では収支を踏まえた収益性が重要になるでしょう。
そのため、購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す表面利回りだけでなく、経費を含めた実質利回りも確認する必要があります。
さらに、駅からの距離や周辺施設も入居のしやすさに影響するため、安定して貸せる物件かを見極めることが大切です。

種類別の特徴と収益構造

収益物件には、区分マンションや一棟アパート・マンション、一戸建てなどがあり、それぞれ収益の得方や管理方法は異なるでしょう。
区分マンションは1室を所有して家賃を得る仕組みで、管理費や修繕積立金などの固定費を差し引いた残額を返済や手元資金に回します。
一方、一棟物件は複数の部屋から家賃を得られるため、1室が空室でも収入への影響を分散しやすいでしょう。
また、建物全体の修繕計画や設備更新を自分で判断でき、資金計画に合わせて運営しやすい点も特徴です。
一戸建ては子育て世帯などの長期入居を期待しやすい反面、屋根や外壁、設備などの修繕費を所有者側で準備しておく必要があります。

ローンと賃貸の収益モデル

収益物件の購入では、住宅ローンとは異なる不動産投資ローンを利用することが多く、本人の収入だけでなく物件の収益性も審査対象になります。
借り入れを活用して自己資金以上の規模の物件を取得する方法は、少ない資金で投資規模を広げる仕組みの1つでしょう。
たとえば、5,000万円の物件を自己資金1,000万円と借り入れ4,000万円で購入し、家賃から返済を進めるケースがあります。
この場合、家賃30万円、経費5万円、ローン返済20万円なら、手元に残る資金は月5万円です。
ただし、空室や修繕で収支は変わるため、購入前から返済中の資金繰りと将来の売却まで見据えて試算する必要があります。

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収益物件を売却する3つのメリット

前章では収益物件の基本について述べましたが、実際に手放す利点も気になりますよね。
ここでは、収益物件を売却するメリットについて解説します。

売却益による資金の回収

収益物件を売却すると、まとまった資金を一度に回収できるため、これまでの運用結果を整理しながら今後の資産計画を見直せます。
ただし、売却益とローン返済後に手元へ残る資金は同じではなく、取得費や売却費用、税金なども確認する必要があるでしょう。
たとえば、5,000万円で売却し、借り入れ残高が3,000万円なら、諸費用や税金を差し引く前の回収資金は2,000万円です。
さらに、回収資金を別の収益物件の購入や借り入れ返済へ充てれば、資産の持ち方を柔軟に調整できます。
投資全体の成果を見る際は、売却価格だけでなく、保有中の家賃収入や経費、修繕予定も合わせて比較することが重要です。

管理や対応の手間から解放

収益物件を所有している間は、建物や設備の維持にくわえて、入居者からの相談や修理依頼への対応も必要になります。
管理会社へ日常業務を委託していても、設備交換の可否や修繕費の使い方など、所有者として判断する場面は少なくないでしょう。
一方、売却して引渡しと必要な引継ぎを終えれば、その後の管理は新しい所有者へ任せられるため、時間の負担を減らせます。
とくに、本業と賃貸経営を両立する方や遠方の物件を持つ方は、確認や移動に使った時間を別のことへ充てやすくなるでしょう。
また、設備の故障や入居者対応を日々気にする必要がなくなり、家族との時間や新たな事業に集中しやすくなります。

空室や金利上昇リスク軽減

収益物件を売却して借り入れを完済すれば、空室による家賃減少や、変動金利の上昇に伴う返済負担の増加を気にする必要がなくなります。
区分マンションのように1室だけを貸す場合、退去後は家賃収入が途絶えても、管理費や税金などの支出は続く点に注意が必要でしょう。
一方、一棟の物件では1室が空室でもほかの部屋から家賃を得られ、収入への影響を分散できます。
また、借り入れ残高4,000万円で金利が1%から2%へ上がると、単純計算で年間40万円分の利息増加に相当するでしょう。
こうした試算を参考に、入居状況や借り入れ条件を整理し、保有を続ける場合と売却する場合の負担を比べることが大切です。

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収益物件を売却するデメリットと注意点

ここまで売却の利点を解説しましたが、事前に知っておくべき注意点もおさえておきましょう。
最後に、収益物件を売却するデメリットについて解説していきます。

定期的な家賃収入の喪失

収益物件を売却するとまとまった資金を受け取れる一方で、その物件からの定期的な家賃収入はなくなります。
たとえば、年間家賃収入が400万円、経費と返済の合計が280万円なら、所得税などを引く前の手残りは年120万円、月平均10万円です。
同じ条件で10年間運用できれば手残りは1,200万円となるため、売却時の受取額だけで判断しないことが重要でしょう。
ただし、将来の家賃や修繕費は変動する可能性があり、想定どおりの収入が続くとは限りません。
そのため、複数条件で収支を試算し、売却諸費用や税金、借り入れ返済後の手残りとあわせて、売却後の資金用途も整理しておくことが大切です。

売却期間の長さと機会損失

収益物件の売却は、査定で価格の目安を確認し、不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を始めるところから進みます。
その後、広告掲載や内覧対応、売買契約、買主の融資手続きなどを経て、代金の受取りと物件の引渡しへ進む流れです。
一般的には3～6か月程度が目安ですが、物件の条件や買主の融資状況によっては、完了まで1年以上かかる場合もあるでしょう。
また、売却活動中もローン返済や管理費などの支出は続き、資金回収が遅れると次の投資計画に影響する可能性があります。
そのため、物件購入などの予定がある場合は、不動産会社と希望時期を共有し、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。

売却活動におけるトラブル

収益物件の売却では、引渡した物件が契約内容に適合しない場合に売主の責任が問われる可能性があるため、事前の確認が欠かせません。
把握している雨漏りや設備の不具合、修繕履歴などは正確に伝え、必要に応じて建物状況調査を活用すると安心でしょう。
また、責任を負う範囲や期間について不動産会社と相談し、売買契約書へ反映しておくことが大切です。
一方、入居者がいる場合は賃貸借契約を引き継いだまま売却する方法もあり、退去を前提とせずに進められます。
もし立ち退きを求める場合は、売却したいという理由だけで強制できないため、正当な理由や立退料を含めて専門家へ相談する必要があるでしょう。

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まとめ

収益物件とは、自分が住むのではなく家賃収入や売却益を得る目的で所有する不動産のことで、区分マンションや一棟アパート、一戸建てなどの種類があります。
収益物件を売却するメリットには、まとまった資金を一度に回収できる点や、物件管理の手間から解放される点、空室や金利上昇リスクを軽減できる点などがあります。
一方で、売却により毎月の安定した家賃収入が途絶えることや、3～6か月程度かかる売却期間の長さ、契約後の思わぬトラブルなどには十分に注意するべきでしょう。