路線価と公示価格の違いは？調べ方についても解説

土地の売却を検討し始めたものの、「公示価格」や「路線価」といった聞き慣れない専門用語の意味がわからずにお困りではありませんか。
似たような言葉が多く、どの価格を参考にすれば土地の適正な価値を把握できるのか迷ってしまうのは当然のことです。
本記事では、公示地価・基準地価・路線価の基本的な意味をはじめ、価格ごとの具体的な違いや正しい調べ方について解説します。
大切な土地を納得のいく価格で手放すための準備を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

公示地価・基準地価・路線価とは？

土地の公的な評価額には、主に公示地価や基準地価、路線価などがあります。
まずは、それぞれの基本的な意味について解説します。

国交省が定める公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が公表する土地の正常な価格です。
対象は、全国の都市計画区域などから選ばれた標準地で、毎年1月1日時点の価値を示します。
標準地は、地域の価格水準を代表する地点であり、住宅地や商業地などに分けて調査される点が特徴です。
また、評価では不動産鑑定士が現地の状況や取引事例を確認し、更地としての価値を見ます。
更地とは建物がない状態の土地を指し、土地そのものの価格を比べやすくする考え方といえるでしょう。
そのため、公示地価は売主と買主が適正な取引を考える際の目安になり、周辺相場を知るうえでも役立ちます。

都道府県発表の基準地価

基準地価とは、国土利用計画法に基づいて都道府県が公表する標準的な土地価格です。
正式には、都道府県地価調査価格と呼ばれ、各地域から選ばれた基準地を対象にしています。
この基準地には住宅地や商業地だけでなく、都市計画区域外の土地も含まれる点が特徴です。
そのため、公示地価だけでは見えにくい地域の状況を補い、地方の相場を確認する際にも使いやすい指標でしょう。
価格は不動産鑑定士の鑑定評価をもとに、都道府県が判定する仕組みです。
さらに、毎年7月1日時点の価格を確認できるため、公示地価と合わせると年の途中の地価の流れもつかみやすくなります。

国税庁が公表する路線価

路線価とは、道路に面した標準的な宅地について、1㎡あたりの評価額を示す価格です。
一般的に路線価と呼ぶ場合は、国税庁が公表する相続税路線価を指すケースが多いでしょう。
公示地価や基準地価が地点ごとの価格であるのに対し、路線価は道路ごとに価格が設定されます。
そして、土地の面積に路線価を掛け、奥行きや形状などの条件を補正して評価額を算出します。
この補正は、土地の形や使いやすさを税務上の評価に反映させるための調整です。
なお、路線価がない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式が用いられます。

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公示地価・基準地価・路線価の違い

前章では、それぞれの価格の意味について述べましたが、具体的な違いが気になりますよね。
ここでは、公開元や基準日、価格水準や活用シーンの違いについて解説します。

基準日や算出方法の違い

3つの指標は、公開元や基準日、算出の考え方にそれぞれ違いがあります。
公示地価は国土交通省が1月1日時点の価格を3月に公表し、基準地価は都道府県が7月1日時点の価格を9月に公表します。
一方で、路線価は国税庁が毎年1月1日時点の評価額を、7月上旬に公表する仕組みです。
このように時期が異なるため、いつの価格を知りたいのかを意識して確認すると良いでしょう。
また、公示地価と基準地価は特定の地点を評価しますが、路線価は道路を基準に設定されます。
土地の売却を考える際は、基準日と算出方法の違いを踏まえて、近いエリアのデータを見比べることが大切です。

評価額の価格水準の違い

価格水準で見ると、公示地価と基準地価は一般的な取引価格に近い目安とされています。
もちろん、実際の売却価格は土地の形状や接道状況、周辺環境などによって変わります。
しかし、どちらも土地本来の価値を把握するための基礎として、売却前に確認しておきたい指標です。
一方で、路線価は相続税や贈与税の計算に使われるため、公示地価の80%程度が目安になります。
これは税務上の公平性を保ちながら、多くの土地を共通の基準で評価するための仕組みです。
路線価だけで売却価格を決めるのではなく、公示地価や基準地価も合わせて見ると安心でしょう。

活用シーンと目的の違い

土地の売却を検討する際は、公示地価や基準地価を使って周辺相場を確認すると便利です。
不動産会社へ査定を依頼する前に目を通しておけば、提示された価格の考え方も理解しやすくなります。
また、年の前半は公示地価、年の後半は基準地価も合わせて見ると、地価の動きを追いやすいでしょう。
一方で、相続や贈与に伴って土地評価が必要な場面では、路線価をもとに税務上の計算をおこないます。
つまり、売却時は取引の目安、税金計算時は課税評価の目安として、使い分けることが大切です。
目的をはっきりさせてから確認すれば、売却準備と税務手続きを混同せず、落ち着いて進められます。

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公示地価・基準地価・路線価の実際の調べ方

ここまで、それぞれの価格の違いや活用シーンを解説しましたが、実際の調べ方もおさえておきましょう。
最後に、インターネットや各機関を使った調べ方について解説します。

インターネットで手軽に調べる方法

公示地価や基準地価、路線価は、いずれもインターネットを通じて確認できます。
パソコンやスマートフォンがあれば、自宅にいながら土地の公的な評価額を調べられるでしょう。
また、複数の地価情報を地図上で見たい場合は、全国地価マップのような検索サービスを使う方法もあります。
さらに、住所や地図から探せるため、初めて調べる方でも操作の流れをつかみやすい点が魅力です。
住所だけで絞り込みにくいときは、地図を拡大しながら周辺の地点を確認すると見つけやすくなります。
ただし、公的価格は実際の成約価格と一致するとは限らないため、複数の情報を見比べる視点を持ちましょう。

国交省サイトの利用手順

公示地価と基準地価は、国土交通省の検索システムから調べることができます。
まず、画面上の日本地図から都道府県を選び、続いて対象となる市区町村を選択しましょう。
次に、対象の欄で地価公示や都道府県地価調査を選び、調査年や用途区分を設定して検索します。
すると、地図上に該当する標準地や基準地が表示され、近隣の価格を確認しやすくなるでしょう。
気になる地点を開くと、1㎡あたりの価格や用途区分、調査基準日などを細かく見られます。
なお、自分の土地そのものが表示されない場合は、近い地点のデータを参考に地域相場を把握していきましょう。

路線価の具体的な調べ方

路線価は、国税庁が提供する財産評価基準書の路線価図から確認できます。
最初の画面で都道府県を選び、路線価図から市区町村、町名の順にクリックして進めます。
路線価図が表示されたら、対象地が面している道路に記載された数字とアルファベットを確認しましょう。
数字は千円単位の1㎡あたりの価格を表しており、たとえば、140なら14万円という意味です。
また、アルファベットは借地権割合を示し、借地権の税務評価で使う割合を表しています。
路線価がない倍率地域では、評価倍率表を参照し、固定資産税評価額に定められた倍率を掛けて算出します。

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まとめ

土地の公的な評価額には、公示地価、基準地価、路線価の主に3種類があります。
3つの指標は、公開元や基準日が異なり、売却相場の確認には公示地価と基準地価、税金計算には路線価を使います。
評価額は、国土交通省や国税庁のサイトで調べられるため、目的に合わせて複数の情報を比較すると良いでしょう。