夫婦間でのマンションの名義変更について！税金や費用も解説

生前贈与や離婚などの事情により、夫婦間でマンションの名義変更を検討しているものの、手続きや注意点がわからずにお困りではありませんか。
正しい知識を持たずに進めてしまうと、予想外の税金が発生したり、住宅ローンが残っている場合には金融機関との間で思わぬトラブルに発展したりするリスクがあるため注意が必要です。
本記事では、夫婦間でマンションの名義変更が必要になる3つのケースをはじめ、ローン返済中における名義変更のリスクや対処法、手続きにかかる各種費用について解説します。
今後トラブルなくスムーズにマンションの名義変更を完了させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

夫婦間でマンション名義変更が必要な3つのケース

夫婦間で名義変更をおこなうタイミングには、主に3つのケースがあります。
まずは、名義変更が必要となる状況について解説します。

生前贈与で権利を譲渡

生前贈与は、所有しているマンションの権利を、生きている間に配偶者へ無償で移す手続きです。
名義変更は、所有権移転登記として扱われ、法務局で登記簿上の所有者を書き換えます。
また、婚姻期間が20年以上の夫婦が居住用不動産を贈与する場合、おしどり贈与を利用できる可能性があります。
この制度では、基礎控除110万円にくわえて、最高2,000万円まで控除されるため、税負担を抑えやすくなるでしょう。
ただし、同じ配偶者からは一度しか使えず、居住開始時期や継続居住などの要件確認が欠かせません。
税額が0円でも申告は必要なため、贈与契約書や住民票、固定資産評価証明書を準備しておきましょう。

離婚に伴う財産分与

離婚時には、婚姻中に築いた財産を分ける目的で、マンションの名義変更が必要になることがあります。
登記名義が夫婦のどちらか一方でも、結婚後に購入した住まいは共有財産として扱われるのが一般的です。
そのため、財産分与協議書を作成し、物件の内容や移転する持分、登記の時期を明記しておくと安心です。
ただし、離婚前に名義を移すと贈与と判断される場合があるため、原則として離婚成立後に進めます。
夫婦での共同申請が基本ですが、調停調書や判決書があれば、受け取る側だけで申請できるケースもあります。
税金や特例の扱いも関係するため、話し合いの段階から必要書類を整理しておきましょう。

配偶者死亡による相続

配偶者が亡くなったあとにマンションを引き継ぐ場合は、相続登記によって名義を変更します。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
過去に相続したまま名義を変えていない物件も対象になるため、まずは登記簿の所有者を確認しましょう。
もし、正当な理由なく申請が遅れると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、遺言書がない場合は相続人全員で話し合い、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。
戸籍の収集など手続きが複雑になりやすいため、法定相続情報証明制度の活用も検討すると良いでしょう。

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住宅ローン返済中の名義変更に潜むリスクと注意点

前章では、名義変更の理由について述べましたが、住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。
ここでは、ローン残債がある状態での名義変更について、解説します。

無断での変更は契約違反

住宅ローンが残っているマンションは、金融機関が担保として確認している重要な不動産です。
契約書には、金融機関の承諾を得ずに所有権を移してはいけない条項が含まれることがあります。
これは、金融機関が借り入れ時の収入や信用力、返済能力をもとに融資を判断しているためです。
そのため、夫婦間の名義変更であっても、無断で進めると契約違反とみなされる恐れがあります。
場合によっては、分割返済を続ける権利を失い、残債の一括返済を求められる可能性もあります。
名義変更を考えた時点で、まず金融機関へ相談し、承諾を得てから登記手続きを進めましょう。

ローン名義の変更は困難

離婚に伴う財産分与であっても、住宅ローンの名義変更は簡単に認められるとは限りません。
ローン契約は、契約時の年収や勤続年数、勤務先などを審査したうえで成り立っています。
そのため、住み続ける配偶者が新たに返済を引き受ける場合は、改めて審査を受ける必要があります。
単独で安定した収入があるか、返済比率に無理がないかなども確認されるため、早めの準備が大切です。
現実的な方法としては、新しい住宅ローンへ借り換え、現在のローンを完済する選択肢があります。
また、所有者と債務者が別になる場合は、返済や将来の売却ルールを事前に決めておきましょう。

一括返済が可能な場合

預貯金や財産分与の内容によって、住宅ローンを完済できる場合は、その後に名義変更を進められます。
ローンを完済すると、金融機関が設定している抵当権を外せるため、手続きの見通しを立てやすくなります。
まず、金融機関へ繰り上げ返済を申し込み、返済日や必要金額、手数料の有無を確認しましょう。
完済後は、抵当権抹消に必要な書類を受け取り、抵当権抹消登記と所有権移転登記を進めます。
また、名義変更の時期や費用負担の約束は、公正証書などで残しておくと後の行き違いを防ぎやすいです。
金融機関の書類発行には時間がかかることもあるため、協議書と登記日程は早めに整えましょう。

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マンション名義変更にかかる費用の種類と税金

ここまで、名義変更のリスクなどを解説しましたが、実際にかかる費用についてもおさえておきましょう。
最後に、名義変更に伴う諸費用や税金について、解説します。

手続きに伴う登録免許税

登録免許税は、マンションの所有権移転登記を申請する際に、法務局へ納める税金です。
税額は、固定資産税評価額をもとに、名義変更の理由ごとに定められた税率を掛けて計算します。
贈与や財産分与の場合は税率2%で、評価額2,000万円なら約40万円が目安になります。
一方で、相続による名義変更では税率0.4%となり、同じ評価額2,000万円なら約8万円です。
ただし、固定資産税評価額は実際の売買価格とは異なるため、金額の取り違えに注意しましょう。
納税通知書や、役所で取得できる固定資産評価証明書を確認し、必要な税額を把握しておくことが大切です。

不動産取得税や贈与税

不動産取得税は、マンションを取得した方に対して、都道府県が課す地方税です。
贈与で取得した場合は、原則として固定資産税評価額の3%をもとに税額が計算されます。
一方で、財産分与が夫婦の共有財産を清算する目的であれば、一般的に不動産取得税はかかりません。
相続で取得する場合も、不動産取得税の対象外とされています。
また、贈与税は年間110万円を超える贈与を受けた側に課される税金です。
おしどり贈与を使うと最高2,110万円まで非課税にできる可能性がありますが、税額が0円でも申告は必要です。

司法書士への依頼報酬

マンションの名義変更を司法書士に依頼する場合は、登録免許税などの実費とは別に報酬がかかります。
生前贈与や財産分与、相続登記の報酬は、5万円～15万円程度がひとつの目安です。
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記は1万円～3万円程度、新たな抵当権設定登記は3万円～8万円程度となります。
ただし、相続登記で戸籍収集や協議書作成まで依頼すると、追加費用が発生する場合があります。
また、報酬額は事務所や手続きの内容によって変わるため、事前に見積もりを確認しましょう。
見積もり書を見る際は、司法書士報酬と登録免許税などの実費が分けて記載されているかも大切です。

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まとめ

夫婦間でマンションの名義変更をおこなう主なタイミングは、生前贈与、離婚時の財産分与、配偶者死亡による相続の3つです。
住宅ローンが残る状態で無断に名義変更すると契約違反のリスクがあるため、金融機関への事前相談が必要です。
手続きには、登録免許税や贈与税などの税金にくわえ、司法書士へ依頼する場合の報酬も別途必要になるでしょう。