不動産売却における分筆とは？　メリット・デメリットと分筆方法を解説

不動産の売却を検討している方の中には、所有する土地を複数に分けて売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。
そのような場合に役立つのが「分筆」という手続きで、これを活用することで不動産売却の選択肢を広げることができます。
そこで、分筆とはなにか、またメリット・デメリットと分筆方法について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における分筆とは？

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分割し、それぞれを独立した不動産として登記する手続きのことを指します。
登記簿上では一筆として記録されている土地でも、法務局に分筆登記を申請することで、複数の筆に分割することが可能です。
ここでは、分筆について解説します。

分筆とは

分筆は、法律で定められた正式な手続きであり、単に土地を分けるだけでなく、法務局での登記変更を伴うものです。
一筆の土地を複数の独立した土地に分割することで、それぞれが独立した不動産として取り扱われるようになります。
この手続きをおこなうことで、各土地は別々の登記簿謄本を持つことになり、独立した売却や活用が可能になるのです。
分筆後の各土地は法的に独立した不動産として認識され、それぞれに異なる所有者を指定したり、個別に売却・賃貸物件・担保設定などの手続きをすることができるようになります。

登記手続きの重要性

分筆するには登記手続きが不可欠です。
土地の分割後、法務局に分筆登記申請をおこない、承認を得ることで初めて法的効力を持つようになります。
登記されていない分割は、法律上は認められないため、必ず専門家に依頼して適切な登記手続きを進める必要があります。
正式な登記を完了することで、分割後の各土地の所有権が明確になり、売却時のトラブルを防ぐことができるのです。
登記手続きを怠ると、分割した土地の所有権が不明確になり、後々の売却や相続時に大きなトラブルに発展する可能性があるため注意しましょう。

一部の土地の売却も可能

分筆をすることで、所有している土地の一部だけの売却が可能になります。
従来は土地全体をまとめて売却する必要がありましたが、分筆によって、必要な部分だけを買い手に提供することもできます。
このため、買い手の需要に柔軟に対応でき、売却先を大きく広げることもできるでしょう。
とくに複数の買い手候補がいる場合、分筆により各買い手の個別ニーズに対応することができ、売却が成立しやすくなります。
さらに、必要に応じて一部のみ売却し、残地を保持することで、将来的な土地活用の選択肢を広げることもできます。

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不動産売却における分筆のメリット・デメリット

分筆を活用することで、不動産売却の際に複数のメリットを得ることができますが、同時にいくつかのデメリットも存在します。
メリットとデメリットの両方を十分に理解したうえで、分筆を実施するかどうかを判断することが重要です。
ここでは、分筆するメリットとデメリットを解説します。

分筆するメリット

分筆により得られる最大のメリットは、異なる権利関係で登記できることです。
複数の相続人がいる場合、共同名義では後々トラブルに発展してしまう可能性があります。
しかし、分筆して複数の土地に分けることで、それぞれを別々の所有者で登記でき、各相続人が単独所有することが可能になります。
これにより、今後の売却や活用について各相続人が自由に意思決定できるようになり、遺産分割もスムーズに進められるでしょう。
また、分筆することで異なる地目で登記できるという利点もあります。
農地として登記された土地の一部を宅地に変更することで、それぞれの土地に最適な用途で登記が可能になります。
そうすれば、各土地に最適な用途の買い手を見つけやすくなり、売却難易度を大幅に低下させることができるでしょう。
さらに、分筆により税金が安くなる可能性もあります。
土地の評価額を下げることで、固定資産税や相続税を抑えることにもつながるでしょう。
路線価が用いられて評価額が算出される場合、基幹道路に接していない土地に分筆すれば、その土地の評価額が下がることがあり、長期的な税負担を削減できます。

分筆するデメリット

分筆をおこなう際に考慮すべき最大のデメリットは、使い勝手が悪くなることです。
分筆により土地が狭くなると、建築基準に抵触する可能性があります。
建ぺい率や容積率の制約により、新たな建築や増改築が難しくなることがあるのです。
また、分筆により土地の形状が悪くなる点もデメリットの1つです。
分筆後の土地形状によっては買い手が見つかりにくくなり、結果として土地の価値が低下する可能性もあります。
さらに、分筆手続きに伴う多大な費用と時間の負担も課題です。
土地の測量や境界確定が必要になり、土地家屋調査士への依頼が必須となるため、通常1～3か月程度の期間を要し、費用が百万円を超えるケースもあります。
くわえて、建物が建っていない土地ができた場合、その土地には減税措置が適用されず、結果として固定資産税が高くなる場合があるため注意が必要です。

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不動産売却による分筆方法

最後に、分筆する際の手順や流れについて解説します。

流れ①土地家屋調査士への依頼

分筆手続きを進めるには、まずは土地家屋調査士へ依頼します。
土地家屋調査士は分筆登記に必要な測量や書類作成の専門家であり、法務局への申請手続きも代行してくれます。
信頼できる土地家屋調査士を選ぶことで、スムーズな分筆手続きが実現できるでしょう。

流れ➁事前調査をおこなう

分筆を進める前は、事前調査として登記簿謄本や地図などの書類を確認し、現在の土地の状況を把握します。
分筆できない土地とは、隣地との筆界が確認ができない土地です。
筆界とは土地が登記された際、その範囲を区画する線をいいます。
この段階で、分筆が法的に可能か、どのように分割するのが最適かを判断することが重要です。
土地家屋調査士がこれらの資料を詳細に調査することで、分筆後のトラブルを防ぎ、最適な分割方法を提案することができます。

流れ③現地調査・確定測量をおこなう

事前調査の後、土地家屋調査士による現地調査と確定測量がおこなわれます。
実際の土地を訪問し、隣接地との境界線を確認し、正確な測量データを取得します。
分筆の手続き上は土地の分け方に制限はありませんが、法律・条令や市場ニーズなども踏まえて分けないと、価値の低い土地になりかねないため注意が必要です。

流れ④分筆案を作成する

測量結果に基づいて分筆登記申請書が作成されます。
なお、分筆案については、土地家屋調査士に希望を伝えれば作成してもらえるケースがほとんどです。

流れ⑤境界標を設置する

分筆登記申請をおこなうには、隣地所有者との間で新設する境界を含む土地の筆界を確定させ、その立ち会いと同意を得る必要があります。
また、市道や県道の場合は、役所の立ち会いも必要になるため注意が必要です。
隣地所有者の同意が得られれば、境界の目印となる境界標や境界杭を設置します。
なお、最近は鉄製のプレートを地面に付けるのが主流となっています。
ここまでの作業が終われば、土地分筆登記をおこない、分筆の手続きは完了です。

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まとめ

不動産売却における分筆は、土地を複数に分割して売却する際に有効な手段です。
分筆により売却先の選択肢が広がり、税金負担の最適化や各土地の権利関係の明確化や利用用途の最適化が期待できます。
分筆を検討する場合は、土地家屋調査士に相談し、費用や時間を含めた全体的な計画を立てたうえで進めることをおすすめします。