不動産売却でかかる税金の種類とは？節税のコツについて解説

不動産売却時には、売却益が得られるだけではなく、税金でかかる費用もあります。
後から税金による負担が大きくならないようにするためには、事前にかかる税金を計算しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類や譲渡所得税の計算方法、節税のコツについて解説します。

不動産売却でかかる税金の種類

不動産売却でかかる税金をあらかじめ把握しておくと、資金不足に陥ることを避けられます。
ここでは、不動産売却でかかる税金4種類を解説します。

種類①印紙税

印紙税とは、契約書の作成時にかかる税金です。
不動産売却時には、不動産売買契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼付して納税します。
不動産売買契約書は、売主と買主がそれぞれ保管するために2通作成するので、それぞれが印紙税を支払うことが一般的です。
平成26年4月1日から令和9年3月31日までは、不動産売買に関する契約書に対し、印紙税の軽減措置がとられています。
売却価格500万～1億円程度の不動産の場合、軽減措置後の印紙税は5千～3万円かかります。

種類②譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を譲渡して得た利益に対して課せられる税金です。
譲渡所得税は、不動産売却時にかかる税金のなかでも、高額な種類の税金です。
売却価格が決まった時点で、譲渡所得税がどのくらいかかるかについても、計算しておくことをおすすめします。

種類③住民税

住民税も、譲渡所得税と同様に、不動産を譲渡して得た利益に対して課せられる税金です。
不動産売却時には確定申告をする必要がありますが、確定申告の内容にもとづき住民税が計算され、6月以降に課税されます。
住民税は、不動産売却が完了して期間を空けてから課税されるため、売却益が反映されることを忘れないよう注意が必要です。

種類④登録免許税

登録免許税とは、登記申請時にかかる税金です。
不動産の売主の場合は、抵当権抹消登記や住所変更登記などが必要な場合に、登録免許税が課税されます。
抵当権抹消登記や住所変更登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
不動産売買時の所有権移転に伴う不動産登記申請にかかる登録免許税については、買主が支払います。

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不動産売却でかかる譲渡所得税の計算方法

不動産売却では、売却後の確定申告時に譲渡所得税を自分で計算する必要があります。
ここでは、譲渡所得税の計算を3ステップに分けて解説します。

①譲渡所得を求める

譲渡所得とは、売却金額から、不動産の取得費と売却にかかった費用を差し引いた金額のことです。
取得費には、以下の内容が含まれます。

●不動産の購入代金
●不動産会社へ支払った仲介手数料
●購入時にかかった税金
●測量費や解体費用
●新築を建てた場合の建築費用

建物の取得費の計算では、所有期間中の減価償却を差し引く必要があります。
減価償却費相当額は、建物構造によって定められた償却率と経過年数によって異なります。
相続で取得した不動産の場合や、購入時の資料を紛失してしまった場合など、取得費用がわからないケースでは、譲渡価格の5%を取得費として計算可能です。
この計算方法の場合は取得費が少なく、譲渡所得が大きくなる傾向があり、課税額が大きくなるため、可能な限り取得費を証明できる書類を探し出すことがおすすめです。

②特別控除額を差し引く

不動産によっては、特別控除の条件に当てはまっている場合があります。
たとえば、居住していた住宅を売却する場合は、3,000万円の特別控除が適用可能です。
はじめに計算した譲渡所得が3,000万円以下だった場合は、課税譲渡所得は0円になり、譲渡所得税がかからなくなります。
特別控除を活用すると、税負担が大幅に軽減されるケースがあるため、事前に調べておくようにしましょう。

③譲渡所得税率をかける

譲渡所得から控除額を引き、課税譲渡所得を求めたら、最後に譲渡所得税率をかけると支払う譲渡所得税の金額がわかります。
譲渡所得税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。
所有していた期間が5年超なら「長期譲渡所得」となり、所得税の税率は15.315％です。
5年以下の「短期譲渡所得」では30.63％となり、長期の場合よりも税金が高くなります。
所有期間は、譲渡した年の1月1日で判断する点に注意が必要です。
つまり、売却のタイミングに少しの差があるだけで、税金が大きく変わる場合があります。
たとえば、2020年5月に購入した不動産を2025年の6月に売却すると、2025年の1月1日時点では所有期間が4年となるため、短期譲渡所得の扱いとなります。
長期譲渡所得とみなされるためには、2026年1月1日以降に売却することが必要です。
もう少しで5年超えになるタイミングで不動産売却をする場合は、売却のタイミングを慎重に選ぶことがおすすめです。

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不動産売却時の節税のコツ

不動産売却時には、多額な税金がかかる場合があるため、負担を減らす方法を考えることは大切です。
ここでは、3つの節税のコツを解説します。

節税①購入額がわかる書類を探す

譲渡所得の計算時には、購入時にかかった取得費を差し引きます。
取得費を差し引くためには、不動産の購入費用が明記された売買契約書など、取得費の証拠となる書類が必要です。
書類が見つからない場合は、売却代金の5％が取得費として計算されるため、譲渡所得が大きくなり、課税額も大きくなってしまいます。
契約書類が見つからない場合は、通帳の記録などが証拠として認められるケースもあります。
証拠となりそうな書類を集めたうえで、税務署に相談してみることがおすすめです。

節税②購入のタイミングを図る

不動産売却は、タイミングによって税額が変わる場合があります。
各種特例には期限があり、期限を超えると控除が活用できなくなる可能性があります。
たとえば「3,000万円の特別控除」を適用するためには「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却する」との要件に当てはまっていることが必要です。
また譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。
長期所有のほうが税率が低くなるため、今すぐ売却するよりも、一定期間待ってから売却したほうが節税となるかもしれません。
ただし、不動産の価値は築年数が増えるほど下がっていき、不動産市場にも常に変動があります。
そのため、節税効果だけでなく、不動産が高く売れる時期を見極めることも欠かせません。

節税③特例を活用する

不動産売却では、税金が控除されるさまざまな特例制度が用意されています。
自分の状況に当てはまる特例を活用すれば、大きな節税になるケースもあります。
不動産売却で売却益が出た場合に活用できる特例は、以下のとおりです。

●3,000万円の特別控除
●マイホーム売却時の軽減税率の特例
●被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除制度の特例
●相続財産を譲渡した取得費の特例
●マイホーム売却時の軽減税率の特例

売却損が出た場合にも確定申告をすると、給与所得等に課税された税金から控除される可能性があります。
条件に合えば「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などを活用できるかもしれません。
各特例の要件については、国税庁のホームページで確認することが可能です。

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まとめ

不動産売却でかかる税金の種類には、印紙税や譲渡所得税、住民税、登録免許税などがあります。
譲渡所得税は、譲渡所得から控除額を差し引き、所有年数に応じた税率をかけて算出します。
不動産売却時には、購入額がわかる書類を準備し、売却のタイミングをよく検討することが節税のコツです。