不動産相続における税金の種類は？計算方法と控除制度も解説！

不動産相続ではどのような税金がかかり、その金額はどのように計算するのかよくわからない方も多いでしょう。
専門家でないと複雑な部分もあるため、もしもの場合に備えて知識を付けておくと安心です。
そこで今回は、不動産を相続する予定がある方に向けて、不動産相続で発生する税金の種類と計算方法、また税金を抑えるために利用できる控除制度も解説いたします。

不動産を相続するとかかる税金の種類

相続で不動産を相続した場合にかかるのは「登録免許税」と「相続税」の2種類です。
不動産は一見しただけでは価額がわかりにくく、発生する税額を確認するのにも時間がかかることがあります。
相続が決定したらいくらかかるのか、すぐ調査するようにしたほうが良いでしょう。

種類①登録免許税

登録免許税は登記をおこなうのに必要な税金であり、不動産相続で亡くなった方から相続人に所有権が移転することを登記する場合に発生します。
相続した不動産の価額が基礎控除額に満たない場合、相続税は発生しませんが、登録免許税は登記をおこなうために支払う税金です。
ただし、2018年から2025年までの土地に関する相続登記は、以下の条件に当てはまれば、登録免許税の免除が受けられます。

●被相続人（亡くなった方）が相続登記をおこなわないまま亡くなった場合の一次相続
●価額が100万円以下

種類②相続税

相続税は、亡くなった方から資産を受け継いだ場合に発生する税金であり、不動産だけでなく、現金・車・有価証券などの相続でも発生します。
ただし、債務や葬儀費用は遺産から差し引くことが可能であり、差し引いたあとの金額が基礎控除額に満たなければ、相続税の支払いはありません。
また、被相続人が遺したすべての財産が課税対象であり、不動産単体に課税されるわけではないことにも注意しましょう。
相続税は申告税であり、相続開始を知った日（被相続人が死亡した日）の翌日から、10か月以内に納める必要があります。
もし相続放棄を希望するのであれば、3か月以内に手続きをおこなわなければなりません。
現金で納付するのが原則で、申告期限内に一括で納付する場合は、e-Tax（電子納付）も利用できます。
延納や物納（取得した財産をそのまま納めること）も可能ですが、そのためには税務署に申請して許可を得る必要があります。
相続した財産が基礎控除額に満たなければ、納税だけでなく、申告も不要です。
税額の計算や申告書の作成などの手続きは、税理士に依頼することも可能です。

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不動産相続にかかる税金の計算方法

不動産相続で発生する税金には「登録免許税」と「相続税」があり、それぞれ計算方法が異なります。
2024年からは、不動産相続において相続登記の申請が義務化され、違反した場合は10万円以下の過料が課せられることになりました。
相続が発生したら、相続人同士で遺産の分割について話し合い、すぐに税額を計算するようにしましょう。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算式は、以下のとおりです。
登録免許税額＝課税標準額×0.4%
相続が決まったら、相続するすべての不動産の価額を合算して、課税標準額を計算します。
そして、その課税標準額に税率0.4％をかけたものが、不動産の相続で発生する登録免許税額です。
不動産の価額を調査するには、亡くなった方宛てに届いた課税証明書や固定資産評価証明書が必要です。
固定資産評価証明書は、不動産の所在地を管轄する市町村役場で入手できます。
なお、登録免許税を計算するためには、最新年度の固定資産評価証明書を使用しなければならないことにも、注意したほうが良いでしょう。

相続税の計算方法

相続税の計算をするためには、不動産のほかに、預貯金などの財産から負債を引いた遺産総額を計算します。
そこから判明した「相続税評価額」から「基礎控除額」を引いた額が「課税遺産総額」です。
不動産の相続税評価額の求め方は、路線価方式と倍率方式の2種類があり、どちらの方式を採用するかは地域によって異なります。
基礎控除額の計算式は、以下のとおりです。
3,000万円＋600万円×法定相続人数
法定相続人の数に関しては、相続放棄があってもなかったものとして計算し、養子がいる場合は法定相続人に含められる人数が決められています。
これは、作為的に法定相続人の数を増やすことを防ぐためです。
課税遺産総額が出たら、法定相続の割合どおりに相続したと仮定して、各相続人の仮の取得金額を計算します。
仮の取得金額から相続税を算出する計算式は、以下のとおりです。
●仮の取得金額×税率−控除額
課税遺産総額が1,000万円以下であれば税率は10％ですが、3,000万円以下であれば15％となり、これ以降も遺産総額が上がれば税率も上がっていきます。
相続税の総額が計算できたら、実際に相続した割合で按分して、相続人ごとの相続税を算出します。
遺産の分割は、遺言書があればその内容どおりにでき、遺産分割協議で決めることも可能です。
配偶者・父母・子ども・代襲相続人となる孫以外の方が遺産を相続した場合、その方は相続税の2割が加算されます。

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不動産を相続する場合に利用できる税金の控除制度

相続した財産の額によっては、相続税が多額になり、かえって負担になってしまうかもしれません。
しかし、税金には控除制度がいくつかあり、これらが適用できれば納税額を抑えられます。

税金の控除制度①住宅資金贈与制度

住宅資金の贈与があった年に贈与した方が亡くなり、一定の条件を満たしていると、贈与を受けた側の贈与税のうち、一定額までが非課税となります。
相続の開始前の3年以内に、生前の被相続人から贈与を受けていた場合、贈与で取得した財産の価額が相続税の課税価格に加算されるのが原則です。
しかし、父母などの直系尊属から住宅取得資金として贈与を受け、その全額を自己の居住用に供した場合は非課税となります。
ただし、配偶者の親から贈与を受けた場合、配偶者の父母は直系尊属に当たらないため、控除は適用されません。

税金の控除制度②配偶者控除

配偶者が亡くなって発生した相続で、納税資金の準備が難しければ、配偶者控除が利用できないか検討することをおすすめします。
配偶者控除制度は、配偶者を亡くした方が相続税の負担を理由に、相続を放棄してしまうことを避けるために設けられました。
この制度を利用すれば、亡くなった方の配偶者が相続した財産が1億6,000万円以下、もしくは配偶者の法定相続分相当額以下であれば、相続税が課されません。
配偶者控除は、税金の負担をなくして、遺された配偶者の生活を守るための制度といえるでしょう。
ただし、戸籍上の配偶者であることが条件の1つで、内縁の妻など籍を入れていない状態では利用できないことに注意が必要です。

税金の控除制度③相次相続控除制度

相続が発生した直後に再び相続が発生すると、さらに税金の負担が大きくなるうえ、短期間のうちに同じ財産に対して二重に税金が発生することになります。
相次相続控除は、10年以内に相続が相次いだ場合の相続税の負担を軽減する制度です。
たとえば、祖父から財産を相続した父が祖父の死後10年以内に亡くなったとすれば、父に課税された相続税の一部が、子が父からの相続で支払う相続税から減額されます。
ただし、適用されるのは相続人に限るため、遺言によって財産を受け取ったとしても、相続人でなければ利用できません。

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まとめ

不動産相続において、相続登記で登録免許税が発生し、相続した財産の価額によっては相続税が課される場合もあります。
課税額を計算するには、相続した財産の相続税評価額を調べ、そこから実際に支払う税金を計算します。
税金の負担を減らすためには、配偶者控除や相次相続控除などの制度の利用が可能です。