【最新版】不動産相続では確定申告が不要？必要なケースや申告の方法をご紹介！

土地や家屋といった不動産の相続は、手続きが複雑になりやすいため注意が必要です。
ケースによって確定申告が必要かどうかも変わるので、事前に把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、不動産相続の確定申告が不要かどうか、必要なケースや主な申請方法をご紹介します。

不動産相続で確定申告は不要なのか

原則として、不動産相続では確定申告が不要です。
その理由を、以下で解説していきます。

不動産相続で確定申告が不要な理由

まず、確定申告とは、1年間で得た所得を計算し、まとめて申告・納税する手続きを指します。
相続した財産は所得ではないため、基本的に確定申告が不要です。
申告・納税の義務はなく、そのまま不動産を相続できます。
しかし、ケースによっては、不動産の相続でも確定申告が必要になることがあるので、注意しましょう。
不動産を相続するときには、確定申告が不要かどうか事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産相続では相続税や贈与税が発生する

相続時には、あらゆる税金を考慮しなければなりません。
先述のように基本的には、不動産の相続で確定申告は不要です。
しかし、相続税や贈与税が発生する可能性があります。
対価が発生していない不動産の相続は、一般的に相続や贈与と考えられるため、それらに対して納税義務が発生します。
相続税や贈与税には期限があり、とくに相続税は相続から10か月以内に申告・納税を済ませなければなりません。
期限を過ぎると、罰則の対象になるので注意が必要です。
不動産の相続を予定している方は、相続税や贈与税の期限、手続き方法をあらかじめ確認しておきましょう。

不動産相続で確定申告が必要なケース

相続時には確定申告が不要となっていますが、ケースによって確定申告が必要になる可能性があります。
不動産相続で確定申告が必要なケースは、以下の4つです。
それぞれどのような状況か、事前にチェックしておきましょう。

相続した不動産を売却したケース

相続した不動産を売却したときには、確定申告が必要です。
売却で得た利益は所得となるため、期限内に申告しなければなりません。
ただし、売却代金すべてが所得になるわけではなく、売却金から売却費用や取得費を差し引いた利益のみが譲渡所得となります。
この譲渡所得に対して一定の税率をかけ、所得税を算出するのが一般的です。
税率は、不動産の所有年数によって異なるので、事前に押さえておくと良いでしょう。
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。
所得税・住民税などを合わせた合計税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は39.63%、5年を超える長期譲渡所得のケースは20.315%です。
売却するタイミングによって、税額は大きく変わるため、慎重に判断しなければなりません。

不動産を現金化してから相続したケース

不動産を現金化してから相続する方法は、換価分割と呼ばれます。
換価分割で不動産を相続したケースでも、不動産の売主となった相続人は確定申告が必要になるので、忘れずに手続きをおこないましょう。
換価分割では、まず不動産の売却をおこなうため、譲渡所得に対して税金が発生します。
税金を少しでも安く抑えたい方は、控除や特例制度を利用するのがおすすめです。
譲渡所得を下げられる方法がないかどうか、売却前に確認しておくと良いでしょう。

収入を生む不動産や土地を売却したケース

アパートやマンションなど、収益を生む不動産を売却したときには、確定申告が必要になります。
注意点として、2種類の申告をすることを押さえておきましょう。
1つは、被相続人のためにおこなう確定申告です。
不動産の相続人は、被相続人が亡くなった年の所得をまとめて申告しなければなりません。
この手続きを「準確定申告」といい、相続人が2名以上いるときは全員の連名でおこないます。
もう1つの確定申告は、相続人自身のものです。
相続開始日以降の家賃収入は、相続人の所得になるため、確定申告の手続きを済ませなければなりません。

相続した不動産を寄付したケース

不動産を国や地方公共団体、特定の公益法人などに寄付した場合、一定の要件を満たすことで、その資産を時価で譲渡したものとみなされる「みなし譲渡所得」が非課税になる特例の適用を受けられる可能性があります。
この特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。
この特例は、寄付によって発生したとみなされる譲渡所得に対して所得税が課されなくなる制度であり、所得や税額から一定額を差し引く「控除」とは異なります。
特例の適用には「寄付が、その法人の公益目的事業の用に直接供されること」などの厳格な要件があり、事前に確認が必要です。
要件を満たせば、本来課されるはずだった譲渡所得税が全額課されなくなるため、税負担が大幅に軽減されます。
なお、この非課税特例自体に、非課税となる金額の上限はありません。

不動産相続で確定申告をおこなうときの方法

確定申告では、必要書類をそろえて申告書を作成し、住所を管轄する税務署へ提出するのが一般的です。
書類の作成方法には、以下の3パターンがあります。
それぞれどのような手続きが必要か、事前に確認しておきましょう。

税務署の窓口で作成する方法

確定申告のシーズンになると、税務署に相談窓口が設置されます。
資料や必要書類を準備しておけば、スタッフにアドバイスを受けながら申告書を作成可能です。
作成した申告書は、そのまま窓口で手続きがおこなえます。
管轄の税務署が近くにあるなど、手間がかからない方は、窓口で手続きを進めるのが良いでしょう。
とくに初心者は、申告書の作成方法や手続きの仕方がわからず、戸惑ってしまうおそれがあります。
そのようなときに相談できる場所があるのは、大きなメリットです。
確定申告の手続きで不安や疑問がある方は、窓口での申請をおすすめします。
申請先は、原則として申告者本人の住所地を管轄する税務署に提出します。

国税庁のホームページで申告書を作成して税務署に郵送する方法

国税庁のホームページには、確定申告書作成コーナーが設けられています。
このサービスを利用すれば、自宅で申請書を作成して申告できます。
申告書を作成したら、プリントアウトして管轄の税務署に郵送しましょう。
書類をプリントアウトする費用はかかりますが、税務署に出向く手間が省けるのは大きなメリットです。
相続不動産が遠方にあるときは、この方法を選択すると、相続人の負担を軽減できます。
状況によって準備する書類が異なるので、不安な方は税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
相続不動産の売却や家賃収入に関連して確定申告をおこなうときは、申告書のほかに不動産の詳細や譲渡所得、不動産収入に関する書類が必要になります。
書類に不備や漏れがあると、手続きの完了が遅れてしまうので注意が必要です。

「e-Tax」で電子申請する方法

確定申告は「e-Tax」で電子申請がおこなえます。
マイナンバーカードなど事前準備を済ませれば、在宅での手続きが可能になります。
相続人の負担を大幅に軽減できるので、状況に合わせて検討してみると良いでしょう。
電子申請をおこなうときにも、国税庁のホームページで申告書を作成できます。
使い方や必要書類などを事前に確認しておき、スムーズに申告ができるよう体制を整えましょう。
確定申告の期限を過ぎると、無申告加算税や延滞税といった罰則を受けることになり、余計な出費がかさんでしまいます。

まとめ

相続した不動産は、所得にはあたらないため、原則として確定申告が不要です。
しかし、相続した不動産を売却したケースや現金化してから相続したケースでは、確定申告が必要になります。
確定申告の方法には、窓口での申請と郵送、電子申請の3パターンがあるので、状況に合わせて選択しましょう。