不動産売却で重要な「現状渡し」とは？実施するメリットやデメリットを解説

売却する不動産を引き渡す方法のひとつに「現状渡し」がありますが、一般的な引き渡し方法と何が異なるのかわからない方もいるでしょう。
現状渡しの特徴や、現状渡しが売主にもたらすメリットなどがわかれば、疑問を払しょくして不動産売却に臨めます。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、売主と買主に対するメリットおよびデメリットと併せて解説します。

不動産を売却するうえでの現状渡しとは

不動産を売却するにあたり、まずは現状渡しの意味を把握することから始めましょう。

現状渡しとは

不動産売却における現状渡しとは、瑕疵を修理しない状態で不動産を売却することを指します。
不動産の売却において用いられる「現状有姿」あるいは「現況渡し」も、言葉は違いますが現状渡しと意味は同じです。
なお、瑕疵とは、破損やひび割れなどの欠陥および不具合を指す言葉で、不動産では外壁のひびや屋根の破損などが瑕疵にあたります。
不動産売却において、土地や建物を買主に売り渡すケースでは、引き渡し前に不動産の瑕疵を修理するのが一般的です。
ただし、なかには不動産を引き渡す前に瑕疵が発見されたとしても、修理せずにそのまま現状渡しをおこなうこともあります。

現状渡しと関係が深い契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買契約とは異なる土地や建物を引き渡した場合、不動産の売主が買主に対して負う責任を指します。
引き渡した不動産と売買契約の内容が合わなければ、売主の認知状況に関係なく、買主は売主に修繕を依頼する「追完請求」が可能です。
追完請求では、欠陥や不具合を修繕できない場合、売買代金の減額や損害賠償請求、最悪のケースでは売買契約の解除を要求されることもあります。
現状渡しによる不動産売却では、引き渡し方法として現状渡しを選択する旨を売買契約書に明記するほか、売買契約の時点で発覚している瑕疵を買主に申告します。
そのため、事前に買主へ伝えた瑕疵については、不動産の売主が契約不適合責任を問われる心配はないでしょう。
しかし、専門的な調査を実施せずに不動産を引き渡した結果、専門調査以外では発見できない瑕疵が後日発覚した場合は、契約不適合責任を問われるおそれがあります。

現状渡しの前に確認したい告知義務

告知義務とは、不動産売却における売主側の義務を指しており、売主は不動産に関して把握している情報を買主にすべて伝えなければなりません。
告知義務に該当する情報には、瑕疵の有無や内容にくわえ、過去の修繕履歴やリフォームした場所も含まれます。
なお、居住期間が長い場合、フローリングの傷などの経年劣化は告知義務の対象外とみなされることもありますが、ケースごとに異なるため不動産会社への相談がおすすめです。
不動産に関連する情報のうち、購入する意思を左右する内容のものは、告知義務があると考えるのが妥当な判断といえるでしょう。

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不動産の売却方法で現状渡しを選択するメリット

不動産の売却において引き渡し方法を現状渡しにすると、売主はもちろん、買主にも相応のメリットが生じます。

メリット①コストを抑えられる

現状渡しは、不動産の瑕疵を修理せずに売却できるため、売主は低コストでの売却を実現しやすくなります。
修理にかかった費用を回収するために、売却代金を高く設定する必要がなく、相場の範囲内に収めれば買主が見つかる可能性も高まるでしょう。
買主も現状渡しによる不動産売却であれば、安い金額で売り出される不動産が多くなり、自分好みの間取りやエリアの不動産を予算内で見つけやすくなります。
現状渡しでの不動産売却において、コスト面におけるメリットは、売主だけでなく買主にとっても大きな魅力といえるでしょう。

メリット②早期売却を実現しやすい

現状渡しを選択すると、不動産の売り出しから売買契約の締結、引き渡しまでの流れがスピーディーに進みやすくなります。
不動産の瑕疵を修理してから売却する場合、修理業者の比較をはじめ、相見積もりの結果を参考とした業者の選定や修理工事などまで、一定の日数がかかります。
修理業者のスケジュールや依頼数によっては着工に遅れが生じ、不動産の売却スケジュールが後ろ倒しになるおそれもあるでしょう。
現状渡しでの不動産売却は、即座に売り出し可能なため、不動産を早めに売却したい方には現状渡しがおすすめです。

メリット③契約不適合責任のリスクなしで売却できる

不動産の売却方法を買取にすると、売主は契約不適合責任を問われるリスクを負わずに、不動産を手放せます。
買取とは、個人ではなく、不動産会社に不動産を売却する取引方法を指します。
買取による不動産売却は、売却価格が安くなる反面、売主は契約不適合責任を負わずに売却できる可能性が高く、売主にとっては効果的なリスク対策のひとつです。
築年数が経過しているなど、不動産の状態に少しでも不安を感じているなら、不動産会社による買取が有効といえるでしょう。

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不動産の売却方法で現状渡しを選択するデメリット

現状渡しを選択して不動産を売却する方法は、メリットだけでなく、デメリットも複数存在することを認識しておかなければなりません。

デメリット①契約不適合責任のリスクがある

不動産を現状渡しで売却する場合、売主側のデメリットとしては、契約不適合責任のリスクが大きいです。
たとえ現状渡しでの不動産売却に買主が納得しても、後日に瑕疵が発覚すると、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
買主側も現状渡しで不動産を購入した場合、仮に引き渡しのあとに住宅設備の不具合や欠陥が発覚すると、売主に連絡する手間や時間がかかります。
引き渡し後に生じるデメリットを解消するためにも、現状渡しで不動産を売却するなら、ぜひインスペクションを検討してみてください。
インスペクションとは、講習を受けた専門の建築士による不動産チェックを指します。
チェック項目は、建物の基礎部分や屋根の雨漏り、配水管の詰まりなど多岐にわたり、売却する不動産の状態を事細かに確認できます。
売主は、引き渡し後に瑕疵が発覚するリスクの防止につながり、買主は不動産の状態を確認してから購入を決められるなど、インスペクションは双方に対するメリットが大きいです。
安全安心な不動産取引の実現に向けては、インスペクションの実施が望ましいといえるでしょう。

デメリット②売却価格が安くなりやすい

現状渡しにおけるデメリットとしては、売却価格が相場を下回る可能性が高いことも、覚えておきたいところです。
基本的に中古の不動産市場においては、不具合や欠陥が少ない物件のほうが需要が高くなります。
同じエリアに条件が似通った不動産が売り出されている場合、売り出し価格に大きな差がなければ、瑕疵が少ない不動産に購入希望者が集まりやすくなるものです。
ほかの不動産と差別化を図るためにも、現状渡しで売却する不動産は、相場よりも安い価格での売却が必要になるでしょう。
なお、売却価格を下げると手元に入るお金が減るため、売主にとってはデメリットに感じられるかもしれませんが、不動産売却では損をしないことが大切です。
価格を下げても最終的に黒字になれば、売主が損をすることはありません。
赤字を避け、なおかつ相場を下回る金額に設定して売り出すことが可能なら、売主は売却損を発生させずに不動産を売却できるでしょう。

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まとめ

現状渡しとは、瑕疵を修繕せずに、そのままの状態で買主に不動産を引き渡すことを指します。
不動産を現状渡しで売却すると、購入費用を抑えられるほか、早期の売却実現など売主と買主の双方にメリットがあります。
しかし、売却価格が安くなりやすいなどデメリットもあるため、よく比較して売却方法を選択してみてください。