共有名義の不動産とは？購入のメリット・デメリットを解説

マイホームを購入するにあたり、家族で資金を出し合い、共有名義とすることがあります。
共有名義でのマイホーム購入には、多くのメリットがあるものの、いくつかのデメリットには注意が必要です。
そこで今回は、共有名義の不動産とはどのようなものなのか、具体的な購入方法と購入のメリット・デメリットを解説します。

共有名義の不動産とは

共有名義の不動産について、何となくイメージするものがあっても、具体的な内容はご存じないかもしれません。
まずは、共有名義とはどのようなものなのかとともに、具体的な不動産購入方法をチェックしてみましょう。

共有名義とは

共有名義とは、不動産購入において複数名で資金を出し合い、複数名義で不動産登記をおこなうことを指します。
不動産登記とは、不動産の所有者などの情報を法務局の登記簿に記録することです。
共有名義の不動産では、いくらの資金を出したかといった割合に応じて、所有権の持分割合が決まります。
共有名義の不動産で不動産登記をおこなう場合、この持分割合に応じて権利関係の登記がおこなわれます。

共有名義の不動産が発生するパターン

複数の所有者が存在する共有名義の不動産は、共働きの夫婦が力を合わせて資金を出し合う、マイホーム購入でよく見られます。
また、夫婦以外によくあるのが、親子が資金を出し合う場合です。
親子で同居するための二世帯住宅を購入するなど、親子が共有名義となることがあります。
このほかに、不動産の購入とは違いますが、親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有名義とする場合もあります。

共有名義で不動産を購入する方法

夫婦が資金を出し合い、マイホームを購入する場合、ペアローンの利用が一般的な方法です。
ペアローンとは、夫婦などの2人がそれぞれ別の住宅ローンを組む不動産購入方法で、1人の単独名義とするより多くの予算を確保できます。
また、親子で資金を出し合い共有名義とする場合は、ペアローンのほかに、親子リレー方式で返済するリレーローンが利用可能です。
もちろん、住宅ローンは家族のうち1人だけが借りて、ほかの家族が返済のための資金や頭金などを提供することも、共有名義で不動産を購入する方法となります。

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共有名義で不動産を購入するメリット

共有名義とは、夫婦や親子など複数名が資金を出し合い、それぞれに所有権がある状態を指します。
共有名義で不動産を購入する場合、さまざまなメリットがあります。

メリット①マイホーム購入の予算が増える

夫のみ・妻のみの単独名義でマイホームを購入する場合、1人の収入に応じた金額でしか住宅ローンの融資を受けられません。
そのため、理想とするマイホームの価格に届かなければ、条件を変えて予算内に収まるよう考える必要があります。
一方で、夫と妻など2人で住宅ローンを組み、共有名義で不動産を購入する場合だと、住宅ローンで借りられる金額が多くなり、マイホーム購入の予算に余裕が生まれることがメリットです。
1人の資金力では限られた予算しか組めませんが、共有名義であればペアローンなどでそれぞれが住宅ローンを借りられます。

メリット②住宅ローン控除が増える

夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むペアローンなどを利用し、共有名義で不動産を購入する場合、2人とも住宅ローン控除を受けられることがメリットです。
住宅ローン控除とは、安定した住宅確保のためにつくられた制度で、住宅ローン利用時に所得税と住民税の負担を減らせるものです。
具体的には、年末時点における住宅ローン残高の0.7％が、所得税・住民税から減税されます。
夫婦どちらかの単独名義の不動産であれば、1本の住宅ローンを利用することになり、利用できる住宅ローン控除も1つのみです。
しかし、共有名義で2人がそれぞれ住宅ローンを借りている場合、2人分の住宅ローン控除を利用できます。

メリット③売却時に節税できる

不動産の売却で利益を得た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。
ただし、一定の条件を満たすならば、マイホームの3,000万円特別控除などが適用され、譲渡所得税の負担が減らせます。
このマイホームの3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と同様に、共有名義となっている夫婦などがそれぞれ受けられる可能性があることがメリットです。
不動産売却で利益が出たとしても、控除の範囲内であれば譲渡所得税は発生しません。

メリット④相続税の負担を減らせる

夫婦や親子が共有名義で不動産を購入した場合、共有名義のうちどなたかが他界された後に、相続税の負担を減らせることがメリットです。
夫のみの単独名義の不動産を妻が相続した場合には、不動産全体の評価額が相続税の対象になります。
一方で、夫婦共有名義の不動産で、夫の持分を相続する場合だと、夫の持分のみが相続税の対象となることがポイントです。
万が一の場合に、相続税の負担が重くなると予想されるならば、あらかじめ共有名義を選ぶことを検討してみましょう。

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共有名義で不動産を購入するデメリット

共有名義の不動産購入では、メリットだけでなく、デメリットを把握することが大切です。
デメリットを知らずに共有名義にしてしまうと、思わぬトラブルが発生するリスクがあります。

デメリット①全体の売却に同意が必要になる

共有名義で不動産を購入したものの、資金繰りが困難になったなどの事情から、不動産を売却したいと考えることがあります。
しかし、共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ、不動産全体を売却できないことがデメリットです。
自分の持分のみを売却することは可能ですが、全体を売却できない不動産の一部持分のみを売却することは困難です。
また、自分の持分をほかの共有者に譲渡する場合は、適切な金額を設定しなければ、贈与とみなされることはデメリットといえます。
相場より大幅に安値で譲渡してしまうと、高額な贈与税が課せられることに注意しましょう。

デメリット②相続が複雑になる

共有名義の不動産は、最初の所有者が他界し、子ども・孫など代が進むほど相続が複雑になることがデメリットです。
最初は夫婦・親子などシンプルな所有権であっても、それぞれの持分に対して異なる相続人がいる場合、相続人が増え続けるメガ共有状態になることがあります。
普段付き合いのない親戚同士が相続人となった不動産は、売却するための同意を得るだけでも作業が困難になるでしょう。

デメリット③離婚時にトラブルになりやすい

夫婦の共有名義で購入したマイホームは、離婚時にトラブルになりやすいことがデメリットです。
夫婦どちらも売却に同意できれば、比較的スムーズに話し合いが進みますが、住宅ローンの完済目途が立たず、売却が困難になる場合はトラブルに注意が必要です。
離婚後に元夫・元妻どちらかが住むならば、相手の持分を購入する必要があります。
自分は住まないから、相手に自分の持分を買い取ってもらいたいと思っても、実際には資金がないなどの理由から難しいのが一般的です。
もちろん、売却について2人が同意した場合は、手続きのために連絡を取り合わなくてはならないことが、共有名義の不動産を持つ夫婦が離婚する場合のデメリットです。

デメリット④住宅ローンの費用が高額になる

夫婦や親子など2人で住宅ローンを組み、不動産を共有名義とする場合、単独名義より住宅ローンの費用が高額になることがデメリットです。
共有名義で住宅ローンの費用が高額になるのは、事務手続きなどが住宅ローンを組む本数分だけ必要になるためです。

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まとめ

共有名義の不動産とは、夫婦や親子などで資金を出し合い、それぞれに共有持分がある状態を指します。
共有名義で不動産を購入する場合、予算が増えることや住宅ローン控除が増やせることなどがメリットです。
ただし、全体の売却には共有者全員の同意が必要であることや、住宅ローンの費用が高額になることはデメリットとなります。