空き家を放置すると特定空家に指定される？リスクや売却方法を解説！

「いまは使っていないけれど、いつか使うかもしれない」などの理由から、空き家を長期間放置している方もいるのではないでしょうか。
しかし、空き家の放置にはさまざまなデメリットが潜んでいるため、今後も自分で活用する予定がないなら、早めに対策を講じることが大切です。
そこで今回は、空き家を放置するデメリットや特定空家に指定されるリスク、売却する方法について解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

空き家を放置するデメリット

空き家を放置すると、表面的には問題がないように見えてもさまざまなリスクが積み重なっていきます。
ここでは、放置によって起こり得る代表的なデメリットについて解説します。

デメリット①建物の老朽化が急速に進む

空き家は人の出入りや換気がなくなると、急速に劣化が進みます。
湿気によるカビや害虫の発生だけでなく、シロアリ被害により建物の耐久性が大きく損なわれることもあるでしょう。
空き家の倒壊リスクが高まると、近隣住民や通行人への被害の危険も増大します。
また、老朽化が進むほど将来的なリフォームや解体費用が高額になるだけでなく、資産価値も下がる点もデメリットと言えるでしょう。

デメリット②空き家が犯罪の温床になる

誰にも使われていない空き家は、犯罪者にとって格好のターゲットになります。
不法侵入、放火、違法投棄といった事件の現場となることもあり、実際に警察が対応に追われる事例もあります。
夜間に照明がなく施錠されていない状態は、犯罪者から「狙いやすい場所」と認識される原因となるため注意するようにしましょう。

デメリット③景観悪化や害虫発生による近隣トラブル

雑草が伸び放題で外壁が崩れかけている空き家は、地域の景観を損ねるだけでなく、害虫や野生動物の温床にもなります。
さらに、倒木やごみの散乱により隣家の敷地に被害が及ぶことがあり、近隣住民とのトラブルや苦情のリスクも高まります。
場合によっては、近隣住民から損害賠償を請求され、多額の賠償金を支払わなければならない事態になることもあるでしょう。
放置が続くと自治体からの指導や命令の対象となるリスクが高まるため、早めの対応が不可欠です。

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空き家を放置しても税金の負担は発生

空き家を使っていないからといって、税金の支払い義務が免除されるわけではありません。
たとえ無人でも、土地や建物には一定の税金が発生し、さらに管理が不十分なときには税制上の優遇措置が失われる可能性があります。
ここでは、空き家にかかるおもな税金と「特定空家」に指定されたときのペナルティについて解説します。

空き家にも固定資産税・都市計画税が課される

建物や土地を所有していれば、居住の有無にかかわらず固定資産税および都市計画税が課されます。
固定資産税の納付額は「固定資産税評価額×1.4％（標準税率）」、都市計画税の納付額は「固定資産税評価額×0.3％（制限税率）」です。
なお、居住用の家屋が建っている土地には住宅用地の特例と呼ばれる税金の軽減措置が適用されており、固定資産税は最大で6分の1、都市計画税は最大で3分の1に軽減されます。
たとえば、固定資産税評価額が建物で1,000万円、土地（200㎡以下）で1,200万円の空き家の場合、所有する限り以下の税金を納め続けなければなりません。

●固定資産税：16万8,000円
●都市計画税：4万2,000円

「特定空家」に指定されると減税対象外になる

放置している空き家の倒壊や破損が著しく、周囲に悪影響を及ぼしていると判断されると、市区町村から「特定空家」に指定されます。
特定空家に指定された空き家は、住宅用地の特例の対象外となります。
そのため、特定空家に指定された翌年以降の税負担が重くなる点に注意するようにしましょう。
自治体から特定空家に指定されるのを防ぐには、定期的な維持管理が欠かせません。
少なくとも月に一度は空き家を訪れ、掃除や換気、庭の草むしりなどをおこなうことが推奨されます。
遠方に住んでいるなど自分で管理できない場合は、親戚や不動産管理会社に依頼する方法がおすすめです。
なお、自治体から特定空家に指定されて放置を続けると、50万円以下の過料が科されるおそれがあります。
最終的には行政代執行により空き家が強制解体され、何百万円もの解体費用を請求される可能性がある点に注意するようにしましょう。

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放置している空き家を売却する方法

放置している空き家を手放す方法として、もっとも現実的なのが売却です。
今後も空き家を自分で利用する予定がなく前述のリスクから解放されたいなら、できる限り早く売却することをおすすめします。
ここでは、放置している空き家を売却する方法を解説します。

売却方法①古家付き土地として売却する

まずは古家付き土地として売却できないか検討しましょう。
古家付き土地とは、古家を残したまま土地として売り出す方法です。
売主にとっては、空き家の解体費用をかけずに済むだけでなく、すぐに売却活動を始められるメリットがあります。
また、マイホームを建てる土地を探している方にくわえ、中古物件をリノベーションして住みたいと考える方にも訴求できる点が強みです。
空き家の状態が良ければ、早期売却も不可能ではありません。
さらに、古家付き土地はあくまでも土地として売却するため、売主が建物に関する契約不適合責任を負わずに済む点もメリットと言えるでしょう。
ただし、建物の老朽化が激しいと、見た目だけで買い手から敬遠される可能性があります。
空き家を早く売却したい場合は、掃除をして見た目を少しでも良くする工夫が欠かせません。

売却方法②更地にしてから売却する

空き家の状態が著しく悪い場合は、建物を解体して更地にしてから売りに出す方法があります。
買い手にとっては、土地を購入後すぐに建築工事に着手できるメリットがあります。
また、古家の解体費用がかからず、土地の状態も確認しやすいことから、立地条件によっては早期売却をすることが可能です。
ただし、更地として売却する場合、売主が解体費用を負担しなければなりません。
解体費用は建物の構造によりますが、木造であれば坪あたり3～5万円が相場です。
たとえば、延床面積が40坪の空き家では、売却にあたり120万～200万円ほどの費用がかかります。
さらに、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなる点もデメリットです。
住宅用地の特例は、居住用の家屋が建っている土地に対して適用される税軽減措置だからです。
したがって、更地にしても買い手が見つからない場合、翌年以降の固定資産税や都市計画税が上がるリスクがあります。
基本的に駅から遠いなど立地条件が悪い場合は、更地にしても買い手が見つかりにくい傾向があるでしょう。
無駄な費用やリスクを避けたい場合は、まずそのままの状態で売却できないか不動産会社に相談することをおすすめします。

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まとめ

空き家の放置には老朽化による倒壊リスクの高まり、犯罪の温床になるおそれ、近隣トラブルの発生といったリスクがともないます。
また、空き家を所有する限り固定資産税や都市計画税は納め続けなければならず、特定空家に指定されると土地の課される税金の負担が重くなる可能性がある点に注意が必要です。
空き家を放置するリスクから解放されないなら、古家付き土地や更地などとしてできる限り早く売却することをおすすめします。