不動産相続の代償分割について！メリットや税金についても解説

遺産相続において、実家や土地といった分けにくい不動産を相続人間でどのように分割すべきか、頭を悩ませてお困りではありませんか。
不動産は現金のようにきっちりと等分することが難しいため、解決を先送りにして安易な共有名義を選択してしまうと、将来的な売却や管理を巡って親族間で深刻なトラブルに発展するリスクが高まります。
本記事では、不動産などの遺産を特定の相続人が単独で取得し、その代わりに他の相続人に対して現金を支払って清算する「代償分割」の仕組みやメリット、手続きの進め方について解説します。
将来的に実家などの不動産を相続する予定があり、争いを避けて円満な遺産分割を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

代償分割とは？

不動産の遺産分割方法には主に4つの種類があり、状況に応じて適切な方法をおさえる必要があります。
まずは、4つの種類とそのなかの代償分割の仕組みについて解説していきます。

遺産分割の4つの種類

遺言書がない相続では、相続人全員で話し合い、遺産の分け方を決めるのが基本です。
主な方法は、現物分割、換価分割、共有分割、代償分割の4つに分けられます。
現物分割は、不動産や預貯金などをそれぞれの財産の形のまま引き継ぐ方法です。
換価分割は、不動産を売却して現金に換え、必要な費用を差し引いてから分けます。
共有分割は、1つの不動産を複数人の名義にして、持分割合を決めて所有する形です。
代償分割は、不動産を取得する相続人が他の相続人へ現金を支払い、配分の差を調整します。
不動産を残しながら金銭で公平さを整えたい場合に、検討しやすい方法といえるでしょう。

代償分割の定義と流れ

代償分割とは、一部の相続人が法定相続分を超える財産を取得し、その差額を金銭で清算する分け方です。
たとえば、3,000万円の実家を長男が取得する場合、次男へ1,500万円を支払う形が考えられます。
この方法なら、実家は長男の単独名義となり、次男も相続分に近い現金を受け取れます。
ただし、取得者が自分の資金から代償金を用意するため、預貯金や支払方法の確認が欠かせません。
手続きでは、戸籍謄本などで相続人を確定し、不動産の評価額を調べたうえで協議します。
合意後は、代償金の金額や支払期限を遺産分割協議書に記載し、登記に必要な書類をそろえましょう。

代償分割を活用する事例

代償分割は、共有名義を避けながら、特定の相続人が不動産を単独で取得したい場合に向いています。
たとえば、親と同居していた子どもが実家に住み続けるケースでは、住まいを残しながら他の相続人にも配慮できます。
取得者を1人に定めておけば、修繕やリフォーム、日常管理の判断も進めやすくなるでしょう。
また、店舗やアパートなどの事業用不動産では、後継者が単独で引き継ぐことで運営方針を決めやすくなります。
農地を相続する場合も、実際に使う方を確認しておくと、管理や承継の流れを整えやすいです。

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代償分割のメリット・デメリット

前章では、代償分割の仕組みについて述べましたが、実際に自分たちに適しているのか迷いますよね。
ここでは、代償分割のメリットとデメリットについて解説します。

代償分割の主なメリット

代償分割の大きなメリットは、共有名義にせず、不動産の取得者と管理責任を明確にできる点です。
実家を長男が取得して次男へ代償金を支払えば、不動産と現金の両面で配分を整えやすくなります。
また、売却を前提にしないため、家族にとって大切な住まいや土地をそのまま残しやすいこともメリットです。
代償金を受け取る相続人にも一定の納得感が生まれやすく、話し合いの公平感につながります。
事業用不動産では、後継者が店舗や賃貸物件を単独で引き継ぎ、運営を続けやすくなるでしょう。

代償分割のデメリット

代償分割では、不動産を取得する相続人が代償金を用意する必要があります。
預貯金だけで支払えない場合は、支払時期や分割払いの可否を含めて、早めに話し合うことが大切です。
また、不動産の評価額は固定資産税評価額、路線価、市場価格の3つのどれを基準にするかで差が出ます。
評価の根拠が共有されていないと、代償金の金額に対する受け止め方が分かれやすくなるでしょう。
さらに、協議書の書き方が不十分だと、税務上の確認が必要になる場合もあります。
支払期限や振込先、支払方法を明記し、資料と協議書を専門家に確認してもらうと進めやすいです。

選ぶべき場合の判断

代償分割を選ぶ際は、不動産を残す必要性と、代償金を支払える見通しの両方を確認しましょう。
同居していた実家や事業の土台となる不動産は、単独で引き継ぐ意味が大きい財産といえます。
一方で、資金準備に時間がかかる場合は、期限や支払方法について無理のない合意が必要です。
評価額に差が出やすい不動産では、資料を見比べて、相続人全員が納得しやすい基準を探します。
不動産を保有する目的がはっきりしない場合は、換価分割など他の方法も比較してみてください。
目的、資金、合意の3点がそろうほど、代償分割は円滑に進めやすい選択肢になります。

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代償分割の遺産分割協議書の書き方と税金

ここまで、代償分割の特徴や選び方を解説しましたが、実際の手続きや税務上の注意点もおさえておきましょう。
最後に、代償分割の遺産分割協議書の作成方法と、相続税の計算について解説していきます。

遺産分割協議書の書き方

代償分割を進めるときは、相続人全員の合意内容を遺産分割協議書に正しく残すことが大切です。
不動産については、登記事項証明書を確認しながら、所在、地番、家屋番号などを記載します。
土地なら地目や地積、建物なら構造や床面積も登記内容に沿って書くと、物件を特定しやすいでしょう。
次に、不動産の取得者や代償金を受け取る相続人、金額、支払期限、支払方法を確認します。
「相続人Aが不動産を取得する代償として、相続人Bへ100万円を支払う」といった書き方が一例です。
最後に、相続人全員が署名し、実印で押印したうえで、印鑑登録証明書とあわせて保管しましょう。

代償金の評価と相続税

代償金を決める際は、実際の市場価格を参考にしながら、相続人同士で話し合うことが一般的です。
一方で、相続税の計算では、路線価などを基にした相続税評価額を用いる場合があります。
不動産を取得した方は、相続税評価額から支払う代償金を差し引いて課税価格を確認します。
代償金を受け取る側は、その金額を取得財産としてくわえ、相続税の計算や申告に反映させなければなりません。
また、市場価格と相続税評価額に差があるときは、代償金の扱いを整理して税額を確認することが重要です。
小規模宅地等の特例を使う場合は、誰が不動産を取得するかによって影響が出るため、要件を確認しましょう。

実務手続きの流れと注意

実務では、遺産分割協議書を作成したあと、代償金の支払いと相続登記の流れを確認します。
代償金を振り込んだら、振込明細や領収書を保管し、支払いの記録を残しておきましょう。
登記の前に支払うのか、登記後に支払うのかは、相続人全員が不安を残さない形で決めることが大切です。
その後、法務局で不動産名義を変更し、取得者へ名義を移す手続きを進めます。
相続登記は取得を知った日から3年以内に申請する必要があるため、後回しにしないよう注意しましょう。
また、相続税申告は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に税務署へ提出する必要があります。
協議書や評価資料を早めにそろえ、登記期限と申告期限を順番に確認しておくと安心です。

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まとめ

不動産の代償分割とは、特定の相続人が実家などを単独で引き継ぐ代わりに、他の相続人に対して現金を支払って、財産を公平に分ける仕組みです。
共有名義を避けて不動産をそのまま残せる利点がある一方で、代償金となる資金の事前準備や不動産評価額に関する合意形成が必要となります。
実務の手続きでは遺産分割協議書へ正確に内容を記載し、相続税の計算や10か月以内の申告、さらに3年以内の登記期限に注意して進める必要があるでしょう。