不動産売却でかかる税金は？譲渡所得の計算も解説

不動産を売却した際、税金の計算基準となる「譲渡所得」をどのように計算すればよいのかわからず、お困りではありませんか。
計算の仕組みや計上できる費用のルールを正しく理解しておかないと、思わぬ税負担を強いられて損をしてしまう可能性があります。
本記事では、不動産売却における譲渡所得の基本計算式をはじめ、取得費や譲渡費用として認められる費用の具体例から注意点までを解説します。
これから不動産の売却を検討中の方は、手元に残る利益を正確に把握して後悔のない取引をするためにも、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産売却で生じる利益には、主に譲渡所得があります。
まずは、この譲渡所得の基本的な計算方法や仕組みについて、解説していきます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得とは、土地や建物を売却して生じた利益を指し、給与などとは分けて税額を計算する所得です。
不動産の売却では申告分離課税が用いられ、売却益だけを切り分けて税額を求めます。
基本の計算式は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引く形となっています。
「譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」
つまり、売れた金額の全額に課税されるのではなく、売却によって増えた分だけが課税対象になります。
一定の要件に当てはまる場合は特別控除も差し引けるため、計算は順を追って確認していくことが大切です。
あわせて、特例の有無まで含めて流れを把握しておけば、売却前でも税額の見通しを立てやすくなります。

各項目の役割と仕組み

譲渡収入金額は、買主から受け取る売却代金を中心に、譲渡の対価全体を示すための項目です。
たとえば、固定資産税や都市計画税の精算金を受け取った場合も、収入の一部として整理していきます。
取得費は、不動産の購入代金や建築代金にくわえ、購入時の手数料や税金、設備費や改良費を含む原価のことです。
また、譲渡費用は、売却を成立させるために直接かかった経費を指し、仲介手数料や測量費などが代表例となります。
この3つの役割を分けて捉えることで、どの金額が利益で、どの金額が必要経費かを整理しやすくなります。

所有期間と実務でのポイント

実務では、建物の取得費に減価償却を反映させることが重要です。
建物は年数の経過によって価値が変わるため、購入時の金額をそのまま使わず、一定の方法で調整して計算します。
一方で、土地は減価償却をおこなわないため、購入代金をそのまま取得費として整理しやすい資産です。
また、譲渡所得にかかる税率は所有期間で変わり、売却した年の1月1日時点で5年以下なら短期、5年超なら長期に分かれます。
ただし、税率には差があるため、取得日や判定基準日を早めに確認しておくようにしましょう。
売却時期によって税額の見通しが変わることもあるため、事前に全体の流れを整理しておくことが大切です。

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売却時に計上できる取得費の範囲と計算

前章では、譲渡所得の全体像について述べましたが、実際に計算するには各項目の詳細も知りたいですよね。
ここでは、計算式の内訳である取得費について解説します。

取得費に含まれる具体例

取得費は、その不動産を取得するためにかかった支出をまとめたもので、売却益を計算するうえで土台になる項目です。
主な例としては、購入代金や建築代金のほか、購入時に支払った仲介手数料や税金などが挙げられます。
登録免許税や不動産取得税も、取得に伴う費用として整理しやすい項目です。
また、リフォーム費用のうち、価値を高める改良費にあたるものは取得費に含まれる場合があります。
たとえば、設備の入替えや間取り変更のような工事は、修繕費と分けて確認すると整理しやすくなります。
どこまで取得費に含められるかによって、譲渡所得の金額も変わるため、支出の内容を一つずつ確かめることが大切です。

領収書の保存と計上時期

取得費として認めてもらうには、契約書や領収書、振込記録などの書類を残しておくことが大切です。
とくに、購入時の売買契約書や仲介手数料の明細は、取得の事実と金額を示す基本資料になります。
リフォーム費用を含める場合は、工事内容がわかる見積もり書や請求書も保管し、改良費かどうかを確認しやすくしておきましょう。
また、ローン保証料を整理する際も、契約書や支払明細があると内容を説明しやすくなります。
計上の時期は、取得のための支出が確定した段階で整理し、売却時にまとめて確認できる形にしておくと良いでしょう。
さらに、書類を項目ごとや時期ごとに分けて保管しておけば、確定申告の準備も進めやすくなります。

概算取得費と判断基準

購入時の資料が見つからず、実額の取得費がわからない場合は、売却額の5%を概算取得費として使えます。
この方法は、契約書などが残っていない場合に使いやすい一方で、実額とどちらが有利かを比べる視点も欠かせません。
資料がそろっていて実額の取得費のほうが大きい場合は、その金額を使うほうが実態に合った計算になります。
反対に、実額を確認できない場合や5%のほうが大きい場合は、概算取得費を使う方法も検討しやすいでしょう。
なお、取得費は安易に決めず、まずは残っている資料から実額を整理したうえで、概算と比べる流れが大切です。

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譲渡費用の対象となる経費と計上不可項目

ここまで、取得費の範囲について解説しましたが、売却時にかかった譲渡費用もおさえておきましょう。
最後に、譲渡費用に計上できる経費とできないものの違いについて、解説していきます。

売却に直接要した費用

譲渡費用は、不動産を売るために直接必要だった支出を指し、取引成立との結び付きが判断の中心です。
代表的なものには、売却時の仲介手数料のほか、境界確認のための測量費や建物の解体費用があります。
古家付き土地を更地で売るために建物を取り壊した場合は、その解体費用も売却に直結する支出と考えます。
測量費は、土地の範囲や境界を明確にして取引を進めるための費用であり、売却準備として重要な費用です。
また、広告料についても、売却のために個別にかかった費用であれば、譲渡費用として整理しやすくなります。
このように、売却活動と直接結び付くかどうかを見て、日常的な支出と分けて考えることが重要です。

譲渡費用に含めない例

住宅ローンの返済額や利息は借り入れ金に関する支出であり、譲渡費用には含まれません。
固定資産税の清算金も、買主から受け取る場合は、収入の一部として扱うのが基本です。
また、売却後の引っ越し費用や通常の維持管理費も、売却に直接かかった費用とは分けて考えます。
含められない項目まで計上すると、申告内容の整理が難しくなることがあります。
そのため、支出の目的を一つずつ確かめながら、譲渡費用に当たるかどうかを整理していきましょう。

確定申告での記載と準備

確定申告では、譲渡所得の内訳書や申告書に沿って、収入金額と取得費、譲渡費用を順に記載していきます。
その際は、仲介手数料の計算書や測量費の請求書、解体工事の契約書などを手元で確認しながら進めるとスムーズです。
書類は費目ごとに分けておくと、どの支出をどこに記載するか整理しやすくなります。
また、売買契約書や精算書と金額を見比べながら確認すると、転記ミスや記載漏れを防ぎやすくなるでしょう。
あわせて、支払日や支払先を一覧にまとめておけば、各書類との対応関係もつかみやすくなります。
これらの準備を早めに始めておくことで、必要経費を落ち着いて整理しながら、申告を進めやすくなります。

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まとめ

不動産売却で生じる譲渡所得の税額は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、所有期間によって税率が変わります。
取得費には、購入代金だけでなく仲介手数料や税金なども含まれ、資料がない場合は売却額の5%を概算取得費として使うことが可能です。
譲渡費用には仲介手数料や測量費など、売却に直接かかった費用が該当し、住宅ローン返済は含まれないため、書類を整理しておくと申告を進めやすくなります。