不動産の売却に影響する心理的瑕疵とは？告知義務についても解説

事件や事故で人が亡くなった過去を持つ不動産、いわゆる「心理的瑕疵物件」は、売却が困難になりがちです。
売却は可能ですが、価格が相場より大幅に下落する可能性があるため、正確な知識と適切な対処法が求められます。
本記事では、不動産売却を検討している売主様向けに、心理的瑕疵の基本定義から、売却価格への影響、そしてもっとも重要な買主への告知義務について、法的な観点も踏まえて解説します。
不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却に影響する心理的瑕疵とは？

まずは、「瑕疵」について基礎知識から確認しておきましょう。

瑕疵とは

「瑕疵（かし）」とは、不動産の欠陥や不具合のことです。
瑕疵には下記の4つの種類があります。

●物理的瑕疵…建物や土地自体に問題がある
●法律的瑕疵…法律に違反している、法的な制限を受けている
●環境的瑕疵…周辺の環境に問題がある
●心理的瑕疵…心理的な抵抗がある

上記の4つのうち、物理的瑕疵と法律的瑕疵は、物件そのものに問題があることを指します。
環境的瑕疵と心理的瑕疵は、物件以外に問題がある状態のことです。
今回は、上記の4つの瑕疵のうち「心理的瑕疵」に注目し、その概要について解説します。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、過去に起きた事件や事故が原因で、買主が心理的な抵抗や嫌悪を感じる状態のことです。
たとえば、殺人事件や自殺、火災などで人が亡くなった、孤独死で長期間放置されて特殊清掃をおこなったような過去がある物件を心理的瑕疵物件と呼びます。
物理的瑕疵や法律的瑕疵、環境的瑕疵は、現状起きている問題が改善されると売却しやすくなります。
しかし、心理的瑕疵は過去に発生した事実に起因するものであるため、物理的なリフォームや解体によっても事実を解消することはできません。
リフォームをおこなって見た目をきれいにしても、建物を解体して更地にしたとしても、その場所で起きた事実を変えることはできないのです。
心理的瑕疵物件は、いわゆる事故物件として敬遠されるため、売却が困難になるケースがほとんどです。

心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵物件を売却する場合、売主にはその内容を買主に告知する義務があります。
なぜなら、その物件で殺人や火災などで人が亡くなった過去があると、嫌悪感を抱く方が多く、買主が購入するかどうかを判断する際に大きな影響を与える可能性が高いためです。
なお、心理的瑕疵物件の告知義務については、のちほど具体的に解説します。

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心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響

心理的瑕疵物件の売却を検討するにあたって、売却価格がどれくらい安くなってしまうのかが気になるところですよね。
先述したように、心理的瑕疵物件は一般的に敬遠する方が多いのが実情です。
したがって、一般相場価格で売却するのは困難です。
しかし、売却できないわけではありません。
不動産を売却する前には、どれくらいの価格で売れるのかを知る必要があります。
そこで次に、心理的瑕疵が売却価格にどう影響するのかについて解説します。

心理的瑕疵があると売却価格はどうなるのか

心理的瑕疵による価格への影響は、嫌悪感を抱く原因となる事件や事故の内容によって異なります。
事件の内容ごとに、以下のような価格になるのが一般的です。

●殺人…相場の5割程度
●自殺…相場の3割程度
●孤独死…相場の2割程度

心理的瑕疵物件は、相場の2割～5割程度まで価格が下がることを想定しておく必要があります。
また、購入を検討する方が見つかりにくいのが実状です。
相場が低くなるだけでなく、売却期間も通常の不動産売却より長引く可能性が高いでしょう。

個別に判断することが大切

心理的瑕疵物件の売却価格は、市場相場より安くなるのが一般的ですが、実際に価格がどれくらい下がるのかは、買主がどのように受け取るかが重要です。
たとえば、殺人事件があった物件でも、状態が良ければあまり気にならない方もなかにはいます。
また、孤独死や自然死の場合は、ほとんど価格に影響しないケースもあります。
つまり、買主が居住に対して不安を感じるかどうかがポイントになるのです。
とくに、物件の立地条件が良い場合は、先述したほど価格を下げなくても買主が見つかる可能性があります。
不動産の売却価格は、個別に判断することが大切です。
心理的瑕疵物件がどれくらいの価格で売却できそうかを知るために、まずは不動産会社にご相談ください。

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不動産売却時に知っておくべき心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵物件を売却する際には、告知義務があることを前章で解説しましたが、人が亡くなったすべての物件が該当するわけではありません。
最後に、心理的瑕疵の告知義務について解説します。

人の死に関する告知について

告知義務の有無については、2021年10月に策定された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において、次のように定められています。
告知義務がある

●不自然な死…他殺・自殺・火災による事故死など
●発見が遅れた自然死…遺体の腐敗がひどく、特殊清掃をおこなった場合

そのほか、原因が明らかでない死についても、「告知義務がある」とされています。
告知義務がない

●自然死…老衰や病死
●日常生活で起きた不慮の死…階段からの転落、入浴中の転倒・溺死、食事中の誤嚥など

どこの家でも起こり得る自然死や、事故でも事件性がない死については、「告知義務はない」とされています。
告知義務がない物件については、基本的に通常の不動産売却と同じように、売却活動を進めることができます。

告知義務はいつまで課されるのか

不動産の売却において、告知義務の期間は無期限です。
時間が経過するにつれて人の記憶は薄れていくかもしれませんが、告知義務に該当するような「死」が発生したことは、何年後でもかならず買主に伝えなければならないのです。
また、建物を解体しても、その土地で起きた事件や事故に関する告知義務は消えません。

告知義務に違反するとどうなるのか

告知義務違反を犯して心理的瑕疵物件を売却した場合、「契約不適合責任」を問われる可能性が高いです。
契約不適合責任とは、不動産の売却後に、契約内容とは異なる瑕疵が発覚した場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合であるとみなされると、買主から契約解除や損害賠償を求められます。
契約不適合責任のポイントは、引渡した物件が契約内容と合っているかどうかです。
このため、売主様は単に口頭で伝えるだけでなく、宅地建物取引業法に基づき、不動産会社を通じて 「重要事項説明書」に瑕疵の内容を正確に記載し、売買契約の内容として明記することが極めて重要です。

売却が長引く場合は買取も検討する

心理的瑕疵物件は、進んで購入したいと思う方がほとんどいないため、売却が長引くケースがほとんどです。
ある程度値下げをしても買主が現れない場合は、仲介で売却するのではなく、不動産会社の買取を利用するのも方法の1つです。
買取は不動産会社が買主となって直接物件を買い取るため、契約後1週間から1か月ほどで現金を受け取れます。
売却できそうにない、早く処分したいという方は、買取も視野に入れて検討してみましょう。

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まとめ

心理的瑕疵物件とは事件や事故で人が亡くなった過去がある、いわゆる事故物件のことです。
心理的瑕疵があると、不動産売却時の価格が相場の2割～5割程度低くなるのが一般的ですが、個別に判断する必要があります。
心理的瑕疵物件の売却時には告知義務があり、これを怠ると契約不適合責任を問われる可能性があるため、包み隠さず事件の内容を伝えたうえで、買取も視野に入れながら売却を目指しましょう。