不動産売却で消費税はかかる？非課税の条件についても解説

ご所有の不動産を売却する際、どのような費用に消費税がかかるのかご存知でしょうか。
不動産の売却では、消費税が課税される取引と非課税になる取引が混在しており、その違いを正しく理解しておくことが重要です。
そこで本記事では、消費税が課税・非課税になるケースの違いから、仲介手数料などの計算方法、売却時に知っておくべき注意点までを解説いたします。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却で消費税が課税される取引と費用項目

不動産売却で発生する消費税には、課税対象となる取引や費用が主にあります。
まずは、不動産売却で消費税が「課税」となるケースと、費用項目について解説していきます。

課税対象の取引と費用

消費税が課税されるかどうかは、その取引が消費税法で定められた、課税対象にあたるかで決まる仕組みです。
国内の事業者が事業として、対価を受け取っておこなう資産の譲渡やサービスの提供が、課税対象となります。
このルールに沿って考えると、不動産売却では、事業者が提供する各種サービスへの支払いが課税対象になるのです。
その代表例は、不動産会社へ支払う仲介手数料です。
住宅ローンが残る場合の一括繰り上げ返済手数料も、金融機関の事務に対する手数料として課税されます。
所有権移転登記など、依頼する司法書士への報酬も同様です。
ただし、登録免許税などの実費部分は非課税となります。

費用の計算方法と負担者

これらの費用は、2025年時点の消費税率10%で計算します。
仲介手数料は、売買が成立した際に、売主が不動産会社へ支払う費用です。
売買価格が400万円を超える場合の上限は、「（売買価格3%+6万円）+消費税10%」です。
たとえば、3,000万円の売却であれば、上限は税込で105.6万円となります。
一括繰り上げ返済手数料は、金融機関が定める額に10%を加算します。
なお、個人が売主の通常のマイホーム売却では、建物自体は非課税です。
一方で、法人や不動産投資を継続する個人事業主など、課税事業者が売る建物は課税対象となります。
この場合は買主が消費税を負担し、売主は預かった税を申告納付します。

国交省告示の改正と注意点

不動産取引の実務では、仲介手数料の上限に関する改正へ対応することも大切です。
令和元年の国土交通省告示第493号の改正により、400万円以下の取引で特例が設けられました。
調査費用が賄いにくい低価格帯の売買では、売主から受け取る仲介手数料の上限を18万円（税抜）とできます。
適用するには、事前に根拠説明と売主の合意が必要です。
この特例は売主側の手数料に限られ、買主側は従来どおりの上限計算です。
見積や請求では「税抜／税込」を明確にし、総額の誤解を避けるようにしましょう。
また、低価格帯の売却では、早い段階で手数料の考え方を共有しておくと、後の行き違いを防げます。

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土地の売却など消費税が非課税になる取引と例外

前章では、課税対象となる取引について述べましたが、不動産売却では非課税となるケースも多くありますよね。
ここでは、土地取引などの消費税が「非課税」となるケースと、例外について解説いたします。

土地売却が非課税の理由

土地の売却は、消費税がかからない代表的な取引です。
消費税は「消費」にかかる税であり、土地は使っても減らない資産と考えられます。
そのため、土地の譲渡は「資本の移転」と位置づけられ、法律上も非課税です。
この非課税は、土地の所有権だけでなく、借地権などの権利の譲渡にも及びます。
また、一般の個人がマイホームを売却する場合も、通常は事業に当たらないため建物も非課税です。
新築購入時に払った消費税があっても、売却時に同じ税が再度かかるわけではありません。
売却後の資金計画では、非課税の土地代と課税の有無がわかれる費用を切り分けると、手取り額の見通しが立ちます。

個人でも課税される例外

個人であっても、事業としての売却は課税対象になり得ます。
たとえば、賃貸業のアパートやテナントビルなど、事業用建物の売却は課税対象です。
投資目的の売買を反復継続している場合も、実態により「事業」と判断されることがあります。
ただし、課税取引をおこなっても、2年前の課税売上高が1,000万円以下の場合、免税事業者で納税義務はありません。
一方、1,000万円超であれば、課税事業者として申告納付が必要です。
課税事業者選択届出書を出して、任意に課税事業者になる方法もあるため、賃貸経営の方は税理士へ相談すると安心です。

課税と非課税の混在時

土地と建物を一括で売る場合、非課税の土地と課税対象の建物が混在します。
正しく税額を計算するには、総額を土地代と建物代に分けることが必要です。
もっとも確実なのは、契約時に売主と買主で内訳を合意し、契約書へ明記することです。
総額のみの場合は、固定資産税評価額の比率や不動産鑑定評価など、合理的な基準で按分します。
たとえば、総額5,000万円、評価額が土地3,000万円・建物2,000万円の場合、同じ比率で3,000万円と2,000万円に分けます。
按分根拠は見積書や契約書へ反映し、後日の確認に備えましょう。

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不動産売却で知っておくべき消費税の注意点

ここまで、課税・非課税のケースを解説しましたが、実際の取引における注意点もおさえておきましょう。
最後に、不動産売却時に押さえておきたい消費税の注意点と、対策について解説していきます。

売買価格設定のトラブル

価格が「税込」か「税抜」かの認識の違いは、想定外の負担につながります。
例として、売主が3,000万円（税抜）と考え、買主が3,000万円総額だと捉えるケースが挙げられます。
これを防ぐ方法は、契約書に「土地代」「建物本体価格」「消費税額」を明確に記載することです。
また、広告や販売図面も表記を統一し、案内時に口頭でも確認します。
そのため、早い段階で価格と税の扱いを共有し、見積と請求の整合を取る姿勢が重要です。
案内書やネット掲載でも、税込表示の有無を明記し、担当者間で表記ルールを統一しておくと、説明の相違を減らせます。

売主による扱いの違い

売主が法人か個人か、個人でも免税事業者かによって、税金の扱いは変わります。
法人が売主の場合、建物の売却は原則課税で、買主は支払った税を仕入税額控除できます。
一方、免税事業者や一般の個人が売主の場合、買主は控除が使えません。
事業で購入する買主は、契約前に売主の事業者区分とインボイス登録の有無を確認しましょう。
この情報は、資金計画や価格交渉に直結します。
同じ価格でも、控除の可否で買主の実質負担が変わるため、交渉材料としての影響も踏まえましょう。

契約書とインボイス制度

2023年10月開始のインボイス制度では、仕入税額控除に原則インボイス保存が必要です。
不動産売買では、要件を満たす契約書や領収書がインボイスとして機能します。
登録番号や適用税率、消費税額などの記載を整え、書類を保管しましょう。
売主は登録を済ませ、買主から求められた際に、適切な書類を交付できる体制を作ることが望ましいです。
また、買主は登録事業者かを確認し、要件を満たす書類を受領することが欠かせません。
制度は見直される可能性があるため、最新情報の確認を習慣にすると安心です。
くわえて、書類の保存期間や電子保存の方法も社内で決めておくと、後日の確認がスムーズになります。

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まとめ

不動産売却で消費税がかかるのは、仲介手数料や司法書士報酬などのサービス費用です。
土地の売却は非課税で、個人のマイホーム売却では建物も非課税が基本ですが、事業用の場合は課税対象となるため確認が必要です。
契約書で税込・税抜や内訳を明確にし、按分やインボイス要件を整えることで、安心して取引を進められます。