不動産購入の予算は？年収から見た計算方法や返済比率の考え方を解説

不動産購入では大きな資金が動くため、慎重に資金計画を立てなければなりません。
しかし、どの程度の年収でどのくらいの不動産が購入できるのか、イメージが湧かない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産を購入するための予算について、年収から見た計算方法や返済比率の考え方を解説します。

不動産を購入するために必要な予算はどのくらいか

不動産購入時の予算を考えるときには、以下の基準を参考にするのが一般的です。
損をしないよう、あらかじめ指数の特徴を把握しておきましょう。

予算を決める基準①年収倍率

不動産を購入するときの予算は、年収倍率から判断できます。
年収倍率とは、住宅購入価格が年収の何倍になっているかを示す数値です。
住宅の購入価格を世帯年収で割ると、年収倍率が算出されます。
計算式は、以下のとおりです。
年収倍率=住宅の購入価格（所要資金）÷世帯年収
かつては、年収の5倍が不動産購入予算の目安とされていましたが、低金利な状態が続いているため、実情に合わなくなってきています。
独立行政法人住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によれば、新築マンション購入者の年収倍率は、全国平均で7.2倍となっています。
中古住宅では平均5.8倍となっており、これらを踏まえると、5〜7倍程度が近年の目安となるでしょう。

予算を決める基準②頭金と借入可能額を合算させる

不動産購入の予算は、頭金と借入可能額を合算すると計算できます。
まず頭金とは、不動産価格のうち、契約時に現金で支払う費用のことです。
ケースによって「手付金」や「保証金」と呼ばれる可能性もあります。
また、借入可能額は、金融機関から借り入れができる金額です。
不動産購入で住宅ローンを組むときには、金融機関から審査を受け、その結果を基にして借入可能額が決定されます。
申込者の年収や年齢・健康状態などによって、金額に制限が設けられる可能性もあるので、住宅ローンを組むときには入念な資金計画が必要です。
無理のない計画を立てるためにも、予算の計算方法は事前に把握しておきましょう。

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不動産購入時に押さえておきたい年収から見た予算の計算方法

不動産購入で予算を決めるときには、いくつか注意点を押さえておかなければなりません。
何も考えず貯金を使ってしまうと、将来的に家計を圧迫させるおそれがあります。
大きな損失につながらないよう、予算を計算するときのポイントをあらかじめ把握しておきましょう。
事前に押さえておきたいポイントは、以下の3つです。

頭金は諸費用と生活予備費を考慮する

不動産購入時の頭金は、多ければ多いほど後の返済額が少なくなります。
しかし、貯金をすべて頭金にしてしまうのは、無謀な行動です。
不動産の購入では、物件価格のほかに諸費用が発生するため、ある程度まとまった現金を手元に残しておかなければなりません。
諸費用には、仲介手数料や印紙税・登録免許税などがあり、物件価格の7～10%程度が目安となっています。
基本的に、現金一括での支払いとなっているので、不動産購入前に用意しておく必要があるでしょう。
また、頭金を考えるときには、生活予備費と将来への貯蓄も考慮することが大切です。
子どもの進学や入院など、万が一に備えて、ある程度の貯蓄は残しておかなければなりません。
会社員であれば生活費の3～6か月分、自営業者なら1年分の生活費を残しておくのが良いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は「返せる金額」が基準

住宅ローンの借入可能額は、年収から判断するのが基本です。
一般的に、年収の25％以内が安心ラインだといわれています。
たとえば、年収400万円なら、借入可能額は2,540万円程度です。
年収800万円であれば、5,080万円と借り入れできる額が増えていきます。
ただし、同じ年収であっても、家族の人数やライフスタイルによって返済できる金額は異なるため、自身が返済可能な範囲を把握しておくことが大切です。

現在の家賃から借入可能額をシミュレーションする

現在の家賃から住宅ローンの借入可能額をシミュレーションすると、無理なく返済を続けられる傾向にあります。
注意点として、マンション購入時には、管理費や駐車場代を除いた金額を、毎月の返済額として設定しなければなりません。
諸費用を考慮しないまま借入額を増やしてしまうと、家計が苦しくなるおそれがあります。
毎月返済額が家賃と同じケースなら、家賃7万円で2,140万円程度、家賃10万円であれば3,060万円程度が目安でしょう。
毎月の返済額は、住宅ローンを契約する金融機関によって条件が異なるので、事前に完済までのシミュレーションをしておくのもおすすめです。

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不動産購入時に押さえておきたい住宅ローンの返済比率とは

不動産購入で予算を計算するときには、住宅ローンの「返済比率」を考慮しなければなりません。
しかし、住宅ローンを組むのが初めての方は、返済比率がどのようなものかイメージが付きにくいはずです。
知識不十分なままで不動産を購入してしまうと、大きな損失につながりかねないので、前もって考え方を知っておきましょう。
以下では、住宅ローンにおける返済比率の意味や計算方法・目安をそれぞれご紹介します。

返済比率の意味

返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合です。
住宅ローンを組むときに金融機関が審査で重視する指標の一つで、返済比率が低いほど返済が滞るリスクが低く、審査を通過しやすくなります。
逆に返済比率が高いと、年収に占める返済額の割合が大きくなり、家計を圧迫しがちです。
金融機関の審査も厳しくなるため、希望の借入額に届かなかったり、融資を受けられなかったりします。

返済比率の計算方法

返済比率の計算式は、以下のとおりです。
返済比率（%）=年間返済額の合計÷額面年収×100
たとえば、額面年収600万円の方が、年間120万円の返済をおこなっているケースでは、20%が返済比率となります。
計算式に直すと、以下のように表せるでしょう。
返済比率（%）=120万円÷600万円×100=20.0%
返済比率を計算するときの注意点は、年間返済額の合計を入れることです。
新たに契約しようとしている住宅ローンだけでなく、自動車ローンなど、そのほかの借り入れも含めなければなりません。

返済比率の目安

返済比率の上限は、金融機関によって異なります。
一般的な目安としては、30～35％です。
独立行政法人住宅金融支援機構のフラット35においても、以下のような基準が設けられています。

●年収400万円未満のケースで返済比率30%以下
●年収400万円以上のケースで返済比率35%以下

仮に、年収400万円の方がフラット35の上限で借り入れをおこなうと、年間140万円の返済が必要です。
月額に直すと約11.6万円になるので、返済が難しいと感じる方も一定数いるでしょう。
このように、返済比率はあくまで目安として、無理のない計画を立てる必要があります。
家族構成や将来のライフプランなど、あらゆる項目を考慮しながら、借入金額と返済比率を検討するのがポイントです。

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まとめ

不動産購入時の予算は、年収倍率で判断するほか、頭金と借入可能額を合算させても計算できます。
予算を計算するときには、諸費用や生活予備費を考慮して、無理のない計画を立てることが大切です。
年収に占める年間返済額の割合である「返済比率」も重要な指数であり、一般的には30～35％が目安になっています。