建て替えのローンについて！つなぎ融資や税金面も解説

愛着のあるマイホームの建て替えをご検討されるなかで、複雑な資金計画や適したローンの選び方について、お困りではありませんか。
建て替えには、建物の解体や仮住まいなど通常の購入とは異なる費用や段階的な支払いが発生するため、ご自身に最適な借り入れ方法やスケジュールを把握するのは大変ですよね。
本記事では、建て替えで利用できるローンの種類や手続きの流れをはじめ、つなぎ融資の仕組みや税制優遇といった注意点について解説します。
費用面の不安を解消し、ご家族の理想が詰まった新しい住まいづくりを成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

建て替えに利用できるローンの主な種類と特徴

建て替え時に利用できるローンには、主に一般的な住宅ローン、ペアローン、建て替え専用ローンなどがあります。
まずは、それぞれのローンの特徴や、利用できるケースについて解説します。

一般的な住宅ローンの特徴

一般的な住宅ローンは、新しく建てる住まいと土地を担保にして、建築費を借り入れる方法です。
担保とは、返済が難しくなった場合に備えて、金融機関へ差し入れる土地や建物の権利を指します。
ただし、現在の住宅ローンが残っている場合は、解体前に残債や抵当権の扱いを確認しておきましょう。
抵当権とは、金融機関が担保に対して持つ権利で、完済後には抹消登記をおこなう必要があります。
残債は自己資金で完済するほか、建築費とあわせて借り入れできるケースもあります。
そのため、年間返済額が年収に占める割合を示す返済負担率を確認し、無理のない借り入れ額を考えることが大切です。

借り入れを増やすペアローン

ペアローンは、夫婦や親子など2人がそれぞれ住宅ローンを組み、ひとつの住まいに資金を用意する仕組みです。
2人分の収入をもとに審査されるため、単独で借りるより借り入れ可能額を広げやすい点が特徴です。
そのため、二世帯住宅への建て替えや、設備・間取りにこだわりたい場合にも検討しやすいでしょう。
それぞれが主たる債務者になるため、要件を満たせば住宅ローン控除を各自で利用できる場合があります。
また、団体信用生命保険にも個別に加入でき、万一の際の備えを分けて考えられる点も安心材料です。
一方で、契約や諸費用は2本分になるため、返済期間や金利の種類を比較しながら、家族に合う計画を立てましょう。

建て替え専用ローンの特徴

建て替え専用ローンは、建築費にくわえて、解体費や仮住まい費などを含めて借り入れできる場合があります。
一般的な住宅ローンは完成後の建物を担保にするため、完成前に必要な支払いには別の準備が必要です。
そこで、解体費などを工事請負契約の見積もりに組み込み、建て替え全体の資金計画として審査を受けます。
建物を解体した後は、取り壊した建物の情報を登記簿から消す建物滅失登記もおこないます。
一時的に土地だけを担保とする期間が生じますが、新居の完成後は新しい建物にも担保を設定する流れです。
手続きが複数に分かれるため、対象費用や必要書類を金融機関に確認し、資金の流れを整理しておきましょう。

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建て替えローンの手続きの流れとつなぎ融資

前章では、利用できるローンの種類について述べましたが、通常の住宅購入とは資金が必要になるタイミングが異なりますよね。
ここでは、申し込みから融資実行までの流れと、つなぎ融資について解説します。

審査申込の手順

建て替えは、建築会社への相談やプラン作成から始め、概算見積もりで全体の予算を把握します。
解体費や建築費の目安が見えたら、金融機関へ事前審査を申し込む流れが一般的です。
事前審査では、年収や借り入れ希望額、既存ローンの状況などから、融資を受けられる見込みを確認します。
また、つなぎ融資を利用する予定がある場合は、この段階で取り扱いの有無も聞いておくと安心です。
承認後は工事請負契約を結び、契約書や見積もり書などをそろえて本審査へ進みます。

支払いタイミングのズレ

本審査に通ると、仮住まいへの引っ越しや既存住宅の解体を経て、新築工事へ進んでいきます。
ここで注意したいのは、住宅ローンの融資実行が、原則として建物完成後の登記や引渡し時になる点です。
一方で、建築会社への支払いは、契約金、着工金、中間金など複数回に分かれることがあります。
つまり、建物が完成する前に必要な支払いと、住宅ローンが実行される時期にズレが生じやすいのです。
支払い割合や時期は会社ごとに異なるため、契約前に支払い予定表で確認しておきましょう。
金融機関の融資予定と見比べておけば、自己資金をどの程度残すかも検討しやすくなります。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間に、必要な資金を一時的に借り入れる仕組みです。
建て替えでは、着工金や中間金など、建物完成前に支払う費用を用意する場面で役立ちます。
新居が完成して住宅ローンが実行された後は、その資金を使ってつなぎ融資を一括返済します。
そのため、先に必要な資金を準備し、最後に住宅ローンで精算する方法と考えるとわかりやすいでしょう。
ただし、つなぎ融資には利息や手数料がかかり、借り入れ期間が延びると負担も変わります。
工期が延びた場合の対応も含めて、住宅ローン本体とあわせて条件を確認しておきましょう。

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建て替えローンの注意点と利用できる税制優遇

ここまで、手続きの流れやつなぎ融資について解説しましたが、返済計画や税金面についてもおさえておきましょう。
最後に、資金計画を立てる際の注意点や、利用できる制度について解説します。

諸費用を含めた返済計画

建て替えの資金計画では、建築費だけでなく、周辺費用を含めた総額で考えることが大切です。
たとえば、木造住宅の解体費は100万円～300万円程度が目安となり、地盤調査費や登記費用も必要です。
さらに、仮住まいの家賃や敷金、往復2回分の引っ越し代も見込んでおく必要があります。
また、ローンの融資事務手数料や保証料、印紙税などを合算すると、必要資金の全体像が見えてきます。
この総額をもとに月々の返済額を試算し、生活費や教育費、将来の予定と照らし合わせましょう。
少し余裕を持たせておくと、工事中に追加費用が生じた場合も落ち着いて対応しやすくなります。

贈与税の注意点と非課税措置

親や祖父母から建て替え資金の援助を受ける場合は、贈与税の扱いを事前に確認しておきましょう。
贈与税とは、個人から財産を受け取った際に、一定の条件で課される税金のことです。
通常は年間110万円の基礎控除額を超えると、申告が必要になる場合があります。
しかし、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を使えば、税負担を軽減できる可能性があります。
父母や祖父母などから受け取る住宅資金は、省エネ等住宅なら最大1,000万円、一般住宅なら最大500万円まで非課税です。
年齢や所得、入居時期などの要件もあるため、期限内の申告に向けて早めに書類を整えましょう。

住宅ローン控除と確定申告

建て替え後の新しい住まいでも、要件を満たせば住宅ローン控除を利用できる場合があります。
住宅ローン控除は、年末時点の借り入れ残高に応じて、所得税などから一定額が差し引かれる制度です。
主な条件として、自分が住むための住宅であることや、ローンの返済期間が10年以上あることが挙げられます。
さらに、入居時期や床面積、省エネ性能なども関係するため、設計段階から意識しておくと良いでしょう。
控除を受ける最初の年は、会社員であっても入居した翌年に確定申告をおこなう必要があります。
2年目以降は、必要書類を勤務先へ提出すれば、年末調整で手続きできるケースが多いでしょう。

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まとめ

建て替えで使えるローンには、住宅ローンやペアローンなどがあり、残債や解体費を踏まえ最適な方法を選ぶことが大切です。
住宅ローンの融資実行は、建物完成後となるため、着工金などの支払いには、一時的に借り入れできるつなぎ融資を活用します。
解体費や仮住まい費を含めた総額で資金計画を立て、贈与税の非課税措置や住宅ローン控除なども確認すると安心でしょう。