マイホームの購入で使えるフラット35！条件やデメリットも解説

マイホームの購入でフラット35を検討しているものの、民間の住宅ローンと何が違うのか、固定金利は本当に安心なのか、審査では何を見られるのかと迷っていませんか。
内容をよく確認しないまま申し込むと、借り入れ条件や物件基準が合わずに計画を立て直すこともあるため、あらかじめ特徴と注意点を整理しておくことが大切です。
本記事では、フラット35の仕組みやフラット35Sの特徴、審査条件のポイント、利用前に知っておきたいデメリットや費用面の注意点について解説します。
フラット35を活用して、無理のない資金計画でマイホームの購入を進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

フラット35とは

マイホームの購入を検討する際はまず住宅ローンの種類からおさえる必要があり、代表的なものには主にフラット35があります。
まずは、フラット35の基本的な仕組みや金利について、解説していきます。

フラット35の仕組み

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する、最長35年の全期間固定金利型ローンです。
申込先は銀行や住宅ローン専門会社ですが、一般的な住宅ローンとは少し異なる仕組みで成り立っています。
利用者に貸し出したローンは住宅金融支援機構が買い取り、その資金をもとに安定した融資につなげています。
そのため、返済中に金利が変わりにくく、将来の支払い計画を立てやすい点が特徴です。
また、一定の技術基準を満たした住宅が対象となるため、住まいの性能にも目を向けながら検討しやすいでしょう。
長く安心して住まいを持ちたい方にとって、家計管理の見通しを立てやすい制度といえます。

固定金利のメリット

固定金利の魅力は、借り入れの時点で毎月の返済額が決まり、家計の見通しを立てやすいことです。
教育費や車の買い替えなど、ほかの出費が重なる時期でも、住居費が急に増えにくいため安心感につながります。
市場金利が上がっても返済額は変わらないため、長期の資金計画を立てやすい点もメリットです。
また、返済額が一定であれば、将来に向けた貯蓄や生活費の調整もしやすくなります。
一方で、変動金利より当初の金利が高めになることがあり、総支払額が増える場合もあります。
そのため、目先の低さよりも、完済までの安定した返済を重視したい方に向いている選択肢といえるでしょう。

フラット35Sの概要

フラット35Sは、性能の高い住宅を購入する際に、一定期間の金利引き下げを受けられる制度です。
対象となるのは、省エネ性や耐震性などで、所定の基準を満たした住宅に限られます。
条件に合う住宅であれば、当初5年間または10年間の金利負担を抑えやすくなります。
購入直後は家具や引っ越しなどで出費が増えやすいため、この優遇は家計の助けになりやすいでしょう。
ただし、利用するには住宅が基準に適合していることを証明する書類の取得が必要です。

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フラット35を利用するための審査条件

前章では、フラット35の概要について述べましたが、実際に自分が利用できるのかどうか審査基準も気になりますよね。
ここでは、フラット35を利用するための年収や物件などの、審査条件について解説します。

年収や返済率の基準

フラット35の審査では、年収の額そのものよりも、年収に対する年間返済額の割合である総返済負担率が重視されます。
この割合は住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローンなども含めて計算される点をおさえておきましょう。
目安として、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下が基準とされています。
条件に近づけるには、今ある借り入れを減らしたり、借り入れ額と返済期間の組み合わせを見直したりすることが大切です。
また、ボーナス払いに頼りすぎず、毎月の返済額を無理のない範囲に整えると、家計の負担を抑えやすくなります。
共働きの場合は収入合算も活用しながら、世帯全体で無理のない返済計画を考えると良いでしょう。

物件の技術基準

フラット35では、床面積や耐震性など、住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしているかどうかも審査の対象です。
床面積の目安は、一戸建てが70㎡以上、マンションが30㎡以上で、基準を下回る物件は利用しにくくなります。
新築だけでなく中古物件でも利用できますが、中古の場合は建物の状態によって確認項目が増えることがあります。
とくに、旧耐震基準の物件や増改築の履歴がはっきりしない住宅は、確認に時間がかかる場合もあるのです。
そのため、物件を探す段階から、フラット35の基準に合うかを意識しておくことが大切です。
気になる物件が見つかったら、適合証明を取得できるかどうかを早めに確認しておくと進めやすいでしょう。

借り入れ期間と各種手続き

フラット35の借り入れ期間は原則15年以上35年以下で、申込時の年齢や完済時の年齢もあわせて確認されます。
借り入れ額は100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価格の範囲内に収める必要があります。
自己資金を用意できれば借り入れ額を抑えやすくなり、毎月の返済負担にもゆとりを持たせやすくなるでしょう。
手続きは、本人確認書類や収入証明書をそろえ、事前相談をするところから始まります。
その後は、申し込みと審査、適合証明書の取得を経て、契約と融資実行へ進む流れです。
引渡しまでをスムーズに進めるためにも、必要書類や日程を早めに整理しておきましょう。

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後悔しないためのフラット35のデメリット

ここまで、フラット35の仕組みや審査条件を解説しましたが、利用を決める前に注意点もおさえておきましょう。
最後に、フラット35を利用する前に知っておきたいデメリットについて、解説していきます。

頭金不足による影響

頭金が少ないまま借り入れると、借り入れ額が増えるぶん、総支払額も大きくなりやすいです。
フラット35は返済期間が長いため、最初の借り入れ額の差が、将来の負担に影響しやすい点もおさえておきましょう。
自己資金を多めに入れれば、毎月の返済額を抑えやすくなり、家計にもゆとりを持たせやすくなります。
ただし、手元の資金を頭金に回しすぎると、入居後の出費に対応しにくくなる場合があります。
新生活では、家具の購入や引っ越し費用などもかかるため、生活に必要なお金は残しておくようにしましょう。

初期費用の内訳と額

住宅の購入では、物件価格とは別に、初期費用も見込んでおくことが必要です。
主な内訳には、融資手数料や印紙税、登録免許税、火災保険料などがあります。
融資手数料は金融機関によって異なり、借り入れ額に応じて決まるタイプと定額で決まるタイプがあります。
また、登録免許税は、所有権の登記や抵当権の設定でかかる税金として、把握しておくと良いでしょう。
こうした費用を合計すると、数十万円から100万円を超えることもあります。
そのため、物件価格だけでなく初期費用も含めて、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。

必要な書類と注意点

申し込みから融資実行までには、収入証明書や住民票など、いくつかの書類をそろえる必要があります。
物件によっては設計図書の提出を求められることもあるため、早めに確認しておくと進めやすいでしょう。
とくに適合証明書の取得には検査日程の調整が必要になるので、引渡し日から逆算して準備することが大切です。
また、書類に記載ミスがあると手続きが長引くこともあるため、名前や金額は事前に見直しておきましょう。
固定金利は返済額が変わらない安心感がある一方で、市場金利が下がっても返済額はそのままです。
こうした特徴も踏まえながら、手続きの準備とあわせて自分に合った借り方かを考えることが大切です。

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まとめ

フラット35は最長35年の全期間固定金利型ローンで、金利変動の影響を受けにくく、返済計画を立てやすいです。
審査では、年収に対する年間返済額の割合にくわえ、床面積や耐震性など物件の技術基準も満たす必要があります。
また、頭金不足による総支払額の増加や初期費用の負担、市場金利が下がっても返済額が変わらない点は理解しておきましょう。